Court Avenue Ремонт квартиры
Memphis Waterfront Tower Mixed Use
Ремонт
Концепция
Мемфис, Теннесси 38103
757 Корт смешанного использования
Новое строительство — 26 300 SF
Концепция
Оценочная стоимость CJ от 500 000 до 1 000 000 долларов США
Мемфис, Теннесси 38105
7 Вэнс
Новое строительство — 184 690 SF
Дизайн
$47 282 374 ориентировочная стоимость
Мемфис, Теннесси 38103
Конвуд II
Новое строительство — 11 000 швейцарских франков
Дизайн
$62,000,000 ориентировочная стоимость
Мемфис, Теннесси 38107
MH Strategies RAD I и II
Ремонт
После тендера
Мемфис, Теннесси
Новое строительство, снос
Пост-тендер
Мемфис, Теннесси 38141
Многоэтажные жилые дома MHA на Джефферсон-сквер и Венсон-центр
Ремонт
Результаты
Мемфис, Теннесси
Модернизация общественного туалета
Ремонт
Результаты
Мемфис, Теннесси 38105
Link Apartments
Новое строительство — 388 902 SF
Строительство
25 000 000 долл.
США – ориентировочная стоимость 90 003
Мемфис, Теннесси 38112
Саут Мэйн Девелопмент
Новое строительство
В ожидании проверки
$23 580 000 ориентировочная стоимость
Мемфис, Теннесси 38103
Blues Note Hotel & Condos
В ожидании проверки
$50 000 000 ориентировочная стоимость
Мемфис, Теннесси 38105
Ремонт Azur Tower и SoMa Apartments
Ремонт
Концепция
Memphis, TN
18 Main Pinch District Mixed Use Phase I
Новое строительство — 1 403 913 SF
Дизайн
$604 000 000 ориентировочная стоимость
Мемфис, Теннесси 37544
Улучшение участка футбольного комплекса May Park, этап II
Инфраструктура
После тендера
$1,510,000 ориентировочная стоимость
Мемфис, Теннесси 38119
Ремонт поврежденных квартир
Ремонт
Результаты
Ориентировочная стоимость от 25 000 до 40 000 долларов США
Миллингтон, Теннесси 38053
| Последнее обновление | 12. 01.2023 14:02 |
| Название проекта | |
| Физический адрес | Посмотреть детали проекта и контакты |
| Город, штат (округ) | Мемфис, Теннесси 38103 (округ Шелби) |
| Категория(и) | Тяжелый и шоссейный, жилой |
| Подкатегории | Квартиры/Кондоминиумы, Застройка |
| Метод заключения контракта | Ставки по приглашению |
| Статус проекта | Ожидается начало строительства май 2023 г. |
| Заявки к оплате | Посмотреть детали проекта и контакты |
| Расчетная стоимость | $39 000 000 [бренд] Оценка |
| Доступны планы от | |
| Владелец | Посмотреть детали проекта и контакты |
| Архитектор | Посмотреть детали проекта и контакты |
| Описание | По состоянию на 12 января 2023 г. этот проект приостановлен до рассмотрения владельцем. Застройщик, возможно, мог бы продать здание, но это зависит от того, какие разрешения будут получены для соседней застройки, расположенной по адресу 100 North Main. Точные сроки строительства не установлены. *Информация о проекте, включая сроки и контакты, получена из открытых источников. Команда управления контентом продолжает выяснять дополнительные детали; однако указанные контактные лица еще не раскрыли и не подтвердили какую-либо информацию. Запросы следует направлять по указанным контактам. | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| Детали | Ремонт, Ремонт.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||
| Список участников торгов | Посмотреть детали проекта и контакты | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| Потенциальные участники торгов | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| Проектные документы | Техническая спецификация Архитектурные планы Другие документы |
Возрожденные Здания | Институт CCIM
Проблемные активыВозрождение адаптивного повторного использования превращает заброшенные свойства в продуктивные активы.
С все это эффект «Друзей»: после десяти лет просмотра телешоу о шесть персонажей, живущих в причудливых городских условиях, молодые люди в средних городах США решили, что это жизнь, которую они хотят. Но в отличие от предыдущих поколений, которые на самом деле взлетел в большой город, современные молодые люди часто могут найти чердак квартиры с голыми кирпичными стенами прямо в родном городе.
К
той или иной степени это происходит в Сент-Луисе, Канзас-Сити, штат Миссури,
Альбукерке, Нью-Мексико, Луисвилл, Кентукки, Колумбус, Огайо и Кливленд, среди прочих
вторичные и третичные города. В то время как более ранние попытки возрождения городов
ориентированные на конференц-центры и спортивные стадионы, сегодняшние градостроители
понимать, что привлечение жителей имеет решающее значение для обеспечения круглосуточной работы в центре города.
Это лишь один из многих факторов, создающих возможности адаптивного повторного использования для профессионалов коммерческой недвижимости на рынках всех размеров. И сегодня рынок инвестиционной недвижимости обеспечивает дополнительный стимул. Конвергенция низкие процентные ставки, обильный капитал, готовый запас конверсионного продукта, и заоблачные цены на новостройки создали беспрецедентную возможность для инвесторов, чтобы покупать дешево, добавлять стоимость и наращивать капитал. Те, кто не в восторге роль разработчика может найти возможности в консультировании и поиске адаптивных повторно использовать свойства для клиентов.
Время пришло
После
годы урывков, адаптивное повторное использование заняло свою нишу
продукт, в основном как часть более крупной тенденции реконструкции городов. Например, в
20 объектов недвижимости в Сент-Луисе были преобразованы в объекты для сдачи в аренду и продажи, а
Еще 31 находится в процессе. К концу 2006 г.
на конверсии будет приходиться больше
более 2100 дополнительных единиц жилья в центре города, по данным Downtown St.
Жилищный отчет Луи за 2004 год. Средняя заполняемость в прошлом году составляла около 80 человек.
процентов, при этом более новые проекты в среднем составляют 94 процента.
результат является плюсом по нескольким направлениям. Городские жители зарабатывают выше среднего зарплаты в районе — в Канзас-Сити, 55 800 долларов против 35 000 долларов — и тратят 67 процентов больше в ресторанах и примерно на 50 процентов больше на культурных мероприятиях, по к исследованиям Кларитас. Их привлекает то, что они не могут получить в Подмосковье: характер старой архитектуры и «прогулка» по городу.
К
создать «опыт» на вторичных рынках, градостроители сосредотачиваются
развитие в определенных районах, поощрение повторного использования за счет налоговых льгот,
улучшение городского пейзажа и общественного транспорта, а также экономическое развитие бизнеса
районы.
Как в результате застройщики превращают когда-то пустующие здания в инвестиционные собственности, используя налоговые льготы для собственного капитала и финансирования. В некоторых случаях они убирают с рынка офисную недвижимость класса B и C, сокращая некоторые из тех двузначных ставок вакансий центрального офиса делового района. Розничная торговля гоняться за новыми городскими крышами, предоставлять услуги, рестораны и ночные жизнь. В городах, где достигнута критическая жилая масса, многофункциональная застройка находятся на досках планирования, сочетая адаптивное повторное использование и новое строительство, привлечение отелей, национальных розничных продавцов и развлекательных заведений.
В
меньшие рынки, другие культурные тенденции продвигают адаптивное повторное использование. Национальный
Успешная программа Trust for Historic Preservation на Мейн-стрит имеет большее значение
более 96 000 отремонтированных объектов недвижимости в сообществах всех размеров.
Наряду с повышением
профиль адаптивного повторного использования, программа Main Street направлена на создание
самодостаточное сочетание жилья, розничной торговли, развлечений и бизнеса.
Вдоль те же строки — программа «Сохранить Америку», которая определила 220 городов как сообщества «Защитить Америку», что позволяет им использовать федеральные деньги для сохранение местных исторических и культурных объектов, включая адаптивное повторное использование. Как часть тенденции культурного туризма, эти города сосредоточены на привлечении посетителей которые планируют отпуск вокруг исторических и культурных предложений и тратят почти По данным National Travel, на 200 долларов больше, чем средний путешественник в США. Опрос.
перепланировка малоиспользуемой недвижимости в многоквартирные, торговые и офисные
space происходит на рынках первого, вторичного и третичного уровней по всей стране.
Пока эти проекты открывают новые возможности для коммерческой недвижимости
профессионалов, они во многом зависят от местных рыночных факторов и
креативность.
Анализ Рынок
В
конец 1990-х, Тодд Д. Кларк, CCIM, президент NM Apartments/Cantera.
Consultants and Advisors в Альбукерке, штат Нью-Мексико, находилась на первом этаже
драматический поворот центра города. Как консультант по недвижимости на одном из
две последние команды, сражающиеся за право перестроить старую школу Альбукерке
школе, его исследование рынка определило, «что квартиры были самыми высокими и лучшими
использовать.»
две команды представили городу разные подходы. «Другая команда
предложил сочетание способов использования, которое порадовало всех участников: выполнение
искусство, розничная торговля, YMCA, некоммерческие офисные помещения, жилье для малоимущих», — говорит Кларк.
говорит. «Но используя методологии CCIM, мы знали, что нам необходимо получить максимальное
возможная чистая арендная плата, которая в то время поступала только от квартир.
другая команда предложила купить здание, но город должен был гарантировать 30 долларов.
тройная чистая арендная плата за квадратный фут за 30 лет, которая имела чистую приведенную стоимость
в размере 36 миллионов долларов. Наш план требовал бесплатного предоставления зданий, 4 миллионов долларов наличными и
структура парковки: общая чистая приведенная стоимость составляет 11 миллионов долларов».
После после утверждения проекта Кларк провел дополнительные исследования для разработчика, архитектор, кредитор, и инвесторы налогового кредита. Проект получил сильное местное поддержку и внимание всей страны для сохранения школьного кампуса — местная достопримечательность, а также внешние элементы здания, такие как подъезды, окна и архитектурные детали. На первом этапе в интерьере застройщики обрамили 69 сдаваемых в аренду лофтов из классных комнат, сохранив оригинальный клен полы, дубовые двери и грифельные доски. Даже старые шкафчики в прихожей были заменены новыми, чтобы предоставить арендатору хранилище.
Проект стоимостью 33 миллиона долларов включал преобразование четырех исторических зданий в
аренда и продажа лофтов и офисных помещений.
Оживление кампуса открылось
Новый район Восточного центра города Альбукерке подлежит реконструкции и включает в себя четыре
новые проекты лофтов, а также рестораны и другие магазины. Для
Кларк, проект привел к другим консультационным заданиям, таким как комплексное
жилищное исследование для Федеральной национальной ипотечной ассоциации — и немного
слава. «Когда я упоминаю проект, люди сразу узнают его, и это
отличный проект, который должен быть в моем резюме по сделке».
Подпись к фотографии: Чтобы сохранить характер здания, Альбукерке, штат Нью-Мексико, оригинальные окна школы были сняты и отправлены в Чикаго для переостекление и реставрация.
фото: Пол Колман
Собираюсь по твоей кишке
Пока анализ рынка продал город Альбукерке по проекту переоборудования чердака, такой тип углубленного изучения не всегда осуществим. «Рыночные исследования в городе размер Корваллиса почти бессмысленны, так как сопоставимые рынки в 4-10 раз больше», — говорит Гэри Фейерштейн, директор Endex.
Инжиниринг в Корваллисе, штат Орегон. Вместе с партнером Feuerstein провел реконструкцию
несколько объектов недвижимости в этом городе с населением 50 000 человек, в первую очередь 1887 г.
Реестр железнодорожных депо исторических мест в корпоративные квартиры и
пространство для встреч. «Посторонний человек никогда бы не построил депо в том же месте.
образом, просто потому, что они не могли понять такую возможность через
доступные рыночные данные», — говорит Фейерштейн.Фейерштейна знание рынка интуитивно. «Нет ничего, что могло бы заменить жизнь в одно и то же место в течение 40 лет, чтобы предвидеть, что может поддержать рынок», — говорит он. «Мы поняли, что у Корваллиса большой [спрос] на такого рода проект. Университет штата Орегон, Hewlett-Packard, Ch3MHill Engineers и несколько компаний-разработчиков программного обеспечения генерируют значительный трафик выше среднего».
Пока
Интуиция Фейерштейна привела его к тому, что недвижимость соответствовала потребностям рынка.
иногда происходит обратный процесс: спрос приводит к поиску недвижимости.
Энди Бергфельд, CCIM, владелец компании Bergfeld Commercial Realty в Тайлере, штат Техас, нашел
нишу, которую нужно заполнить, проанализировав опрос местного офиса в своем городе с населением 100 000 человек.
«Шестьдесят восемь процентов — это средняя заполняемость офисов класса А в центре города», — говорит он. «Но когда вы смотрите на здания, в которых есть парковка, уровень заполняемости подскакивает. до 98 процентов. Если бы я мог предложить офисные помещения класса А с парковкой, я мог бы легко сдать в аренду».
В
другие проекты, все зависит от местоположения и деталей сделки. Ричард Д.
Уитни, CCIM, SIOR, директор Whitney Commercial Real Estate в Эшвилле,
Северная Каролина помогла двум клиентам найти и переоборудовать старую текстильную фабрику в офис.
космос. «Особенно пострадал промышленный рынок западной части Северной Каролины.
тяжело из-за рецессии и последствий НАФТА», — говорит он.
«Мы закончили с
миллионы квадратных футов пустующей промышленной продукции».
Но конкретная собственность, которую определила Уитни, была «заброшенным ткацким станком площадью 30 000 квадратных футов». сооружение — кирпичное здание, построенное как бомбоубежище — примерно на пяти акрах земли. периферия исторического торгового района Билтмор-Виллидж». Вместе с его хорошее расположение, повторное использование собственности освобождает более акра земли которая «была освобождена от долгов и продается как аренда земли или возможность сборки по индивидуальному заказу».
Ищу для хороших костей
Нахождение
Бергфельд говорит, что правильные свойства для адаптивного повторного использования — это полдела.
собственность, которую он наконец купил с двумя партнерами, находится на главной улице Тайлера, примерно в
квартал к югу от центра города. Он проезжал мимо здания много раз без
учитывая это, потому что он предположил, что пустой участок рядом с ним принадлежал
соседнее здание.
Кроме того, здание было «действительно уродливым», говорит он.
главный мебельный магазин города в 1930-х годов 2,5-этажное здание было обшиты широким алюминиевым сайдингом и «денег в магазин за давно», — говорит он. Поскольку магазин состоял из демонстрационных залов, большой открытый помещения преподнесли несколько структурных сюрпризов и облегчили ремонт интерьера. «Это хорошо построенное здание, с которым я мог бы что-то сделать», — говорит он.
Фюрштайн
соглашается, что прочная структура имеет решающее значение. Из его дюжины или около того адаптивного повторного использования
проекты в Корваллисе, большинство из которых превратили промышленные объекты в офисные, многоквартирные,
или в розницу. «Нам нравятся свойства, которые не понятны мейнстриму, но
с хорошим костяком и потенциалом оборота», — говорит он. Он и его партнер покупают
и управлять своей собственностью, полагаясь на свои инженерные навыки. «С тех пор, как мы
есть возможности спроектировать пространство, мы можем предложить предварительную планировку
за помещение по очень низкой цене для арендаторов.
Это лучший способ сохранить
варианты арендаторов открыты до тех пор, пока не будет заключен договор аренды», — говорит он.
Пока быстрый темп адаптивного повторного использования проектов на некоторых рынках делает этот процесс выглядеть легко, это часто требует терпения и творческого мышления. «Самый большой Камнем преткновения являются неизвестные», — говорит Уитни, чьи клиенты столкнулись с загрязнение и асбест при реконструкции текстильной фабрики в Эшвилле. «Мы также определили, что высота пола изменилась на два фута на 300-футовой длине здание. Одной из наших проблем была работа с федеральным чрезвычайным положением. Агентство управления, потому что наш этаж на восемь дюймов ниже поймы. Существуют ограничения на то, сколько денег мы можем вложить в здание без необходимость принятия чрезвычайных мер для соблюдения действующих правил FEMA».
Фото
Подпись: Кирпичная облицовка фасада бывшего мебельного магазина 1930-х годов.
а такие детали, как кованый балкон, добавили ценности и увеличили
арендный потенциал здания.
фото: Коммерческая недвижимость Бергфельд
Осознание
Потенциал прибыли
В
климат, в котором цены на новые продукты недоступны для некоторых инвесторов,
адаптивное повторное использование может обеспечить хорошую отдачу тем, кто готов пойти на риск.
Клиенты Уитни купили свое здание примерно за 28,85 долларов за квадратный фут и вложили 25 долларов за квадратный фут.
в улучшениях. «Если они продадут проект полностью сданным в аренду по 10-процентной
капитализации, их инвестиции в размере 1,6 млн долларов будут стоить 3,3 млн долларов».
он говорит.
реконструкция железнодорожного депо Фюрштайна «стоила около 80 процентов стоимости
новое строительство и не может сравниться с ним по характеру», — говорит он. Хотя нет
проект адаптивного повторного использования типичен, восстановление оболочки может стоить от 10 до 50 долларов за фунт на квадратный фут.
По его словам, PSF и наращивание арендатором могут стоить от 30 до 80 долларов за PSF.
«Большинство арендаторов могут
воспользоваться преимуществами старой коммерческой или промышленной отделки», — говорит он, экономя
значительно по стоимости внутренней отделки.
«Большинство ремонт, даже до помещений класса А, все равно дешевле, чем новый строительства, и мы передаем экономию нашим арендаторам», — говорит Фюрштайн. «Наш общая заполняемость за последние несколько лет превышала 90 процентов, включая квартирную часть».
И хорошие арендаторы повышают стоимость зданий, добавляет Фейерштайн. «Это не редкость чтобы увидеть, как стоимость здания увеличивается с 40 долларов за квадратный фут до 100 долларов за квадратный фут, когда въезжает хороший арендатор. Мы видим, что наиболее значительное значение увеличивается два-три года спустя, когда оценки подтверждают, что здания стали жизнеспособными, стабильными коммерческими проекты. Эскалация на 15 процентов в год в течение нескольких лет не является чем-то необычным».
Когда
превратив свой мебельный магазин в офисы, Бергфельд добавил ценность за счет
существенные косметические изменения.
Он вырвал полуэтажную антресоль и дал
помещения первого этажа с 15-футовыми потолками. Второй этаж имеет выход на улицу
балкон и куполообразная крыша, где высота потолков колеблется от 10 футов до 17 футов.
Он также сохранил дубовые полы и сосновые балки в интерьере. Снаружи он снова столкнулся
фасад из кирпича с деталями, придающими зданию исторический вид. «Я
хотел сохранить очарование здания 1880-х годов в южном городе», — говорит он.
Входы на первый этаж представляют собой французские двери, увенчанные арками, а наверху
балкон детализирован из кованого железа.
Бергфельда
прошлый опыт работы специалистом по аренде офисов помог ему спроектировать пространство,
привлечь местных арендаторов. Два этажа разделены центральными коридорами с
около 3400 футов с каждой стороны. Он оставил места общего пользования небольшими, установил период
приспособления для репродукций и могут врезаться в стены или оставлять пространство открытым. У него есть
сдал половину второго этажа в аренду юридической фирме и ведет переговоры с
арендатора интересует весь первый этаж.