Девелоперские проекты это: Что такое девелоперские проекты — Кто кем работает

Содержание

Девелоперский проект — Энциклопедия по экономике

Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.  [c.41]

Шалва Чигиринский стал заметной фигурой на московском рынке уже в конце 80-х годов. Правда, к нефти до недавнего времени он не имел ни малейшего отношения. Созданная Шалвой и его братом Александром компания СТ-груп занималась крупными строительными, или, как говорят сами создатели бизнеса, девелоперскими проектами. СТ-груп являлась генеральным подрядчиком Москвы при строительстве нескольких крупных объектов вокруг гостиницы Балчуг и в гигантском проекте Москва Сити .  [c.373]

В рамках девелоперского проекта не просто создается некий объект (промышленное или гражданское здание, инженерное сооружение — например, газопровод), но происходит постоянное организационное развитие самого объекта и системы управления им, постоянный поиск все большего соответствия объекта и требований к нему со стороны рынка, неуклонное повышение эффективности его использования.

Таким образом, девелоперский про-  [c.93]

Следует несколько более подробно остановиться на ключевых моментах жизненного цикла девелоперского проекта в его классическом понимании, обусловленном в первую очередь рынком недвижимости. После этого можно будет оценить степень приемлемости классической модели жизненного цикла девелоперского проекта к международным нефтегазовым проектам.  [c.104]

На предпроектном этапе стадии разработки девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы могут повлиять на результат всего проекта.  [c.104]

Наиболее важный этап для любого проекта девелопмента — организация финансирования. Финансирование из собственных средств встречается очень редко. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Но при этом аксиомой является утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект.  [c.106]

При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами. Классическая схема смешанного финансирования выглядит следующим образом.  [c.106]

Следует отметить, что в описанном выше чистом виде модель жизненного цикла девелоперского проекта не совсем применима для международных нефтегазовых трубопроводостроительных проектов. Эта модель требует определенной адаптации, т.е. необходимо выработать общую структуру модели девелоперского проекта, применимой в рамках рассматриваемой предметной области.  [c.109]

Как видно из рис. 2.15, целесообразно выделение трех основных систем — системы подготовки проектов, системы управления проектами и системы развития проектов. Такое деление обусловлено основными стадиями девелоперского проекта, концепцию которого предлагается взять за основу предлагаемых в настоящей  [c. 132]

Компания осуществляет свою деятельность путем разработки, реализации и дальнейшего развития и сопровождения проектов. Основной структурной единицей при этом выступает директор проекта как самостоятельное звено, подчиненное непосредственно генеральному директору компании, а также временная организационная структура управления проектом (см. рис. 6.3). В состав структуры управления проектом входят сотрудники из функциональных подразделений, а также специально приглашенные в проект специалисты, как правило, из других организаций холдинга. В зависимости от проекта эти сотрудники привлекаются на временной или постоянной основе. На каждой стадии жизненного цикла девелоперского проекта организационная структура управления проектом серьезно трансформируется. При этом, как правило, офис проекта остается неизменным. Гибкость системы уп-  [c.346]

Структура проектно-корпоративного интерфейса, обеспечивающего взаимосвязь и интеграцию девелоперской компании и девелоперских проектов, соответствует основным решениям, разработанным в разд.

2.6.  [c.347]

Привязка стандартов управления проектами к жизненному циклу международного девелоперского проекта представлена на рис. 6.5.  [c.351]

В рамках девелоперского проекта не просто создается некий объект (промышленное или гражданское здание, инженерное сооружение, например, газопровод), но происходит постоянное организационное развитие самого объекта и системы управления им, постоянный поиск все большего соответствия объекта и требований к нему со стороны рынка, постоянное повышение эффективности его использования. Таким образом, девелоперский проект является примером так называемого развивающегося проекта — современной концепции, получившей активное развитие во многих предметных областях применения проектного управления, таких как разработка и развитие информационных систем и технологий, разработка и постоянное совершенствование сложных технических товаров и систем (автомобилей, самолетов и пр.). Развивающиеся проекты — это проекты, на момент их инициации не имеющие однозначных целей, достижение которых означало бы завершение проекта.

Такие терминальные цели в развивающихся проектах обязательно появляются, но момент их формирования зависит от многих факторов и в первую очередь от эффективности ранее осуществленной деятельности и внешних условий. Иными словами, хоть развивающийся проект, в отличие от терминального, не имеет известной на начало точки завершения, но эта точка существует, и развивающийся проект рано или поздно завершается, так как рано или поздно исчерпывается набор гипотез и концептуальных решений, заложенных в проект при его инициации.  [c.163]

С учетом того, что разработка и эксплуатация нефтегазовых месторождений занимает длительное время, нефтегазовые проекты неизбежно оказываются под воздействием различных изменений условий функционирования бизнеса. Изменяться могут самые разные факторы технологии, спрос, конкуренция, законодательство, экономические условия в целом, условия жизни в обществе, политика — внутренняя и внешняя. Способность отслеживать такого рода изменения и адаптировать девелоперский проект к меняющимся условиям с це-  [c.

175]

Из рис. 2.27 следует, что целесообразно выделять три основные системы подготовки проектов, управления проектами и развития проектов. Такое деление обусловлено основными стадиями девелоперского проекта, концепцию которого предлагается положить в основу предлагаемых в настоящем издании методов управления международными нефтегазовыми трубопроводостроительными проектами.  [c.206]

Компания осуществляет свою деятельность путем разработки, реализации и дальнейшего развития и сопровождения проектов. Основной структурной единицей при этом является директор проекта как самостоятельное звено, подчиненное непосредственно генеральному директору компании, а также временная организационная структура управления проектом (см. рис. 6.2). В состав последней входят сотрудники из функциональных подразделений, а также специально приглашенные в проект специалисты, как правило, из других организаций холдинга. Эти сотрудники в зависимости от проекта привлекаются на временной или постоянной основе.

На каждой стадии жизненного цикла девелоперского проекта организационная структура его управления серьезно трансформируется. Офис проекта обычно остается неизменным. Гибкость системы управления без потери управляемости обусловливается наличием системы корпоративных стандартов управления проектами, которые создают необходимую стабильную организационную и информационную связь между структурой девелоперской компании и временной структурой проекта. Основная схема взаимодействия этих структур показана на рис. 6.4.  [c.418]

П Маркетинг и ТЭО девелоперских проектов  [c.477]

Банки — пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.  [c.20]

Определенный опыт управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов уже имеется. Так, многие девелоперские фирмы используют сочетание различных источников и методов финансирования при реализации проектов для предотвращения срывов финансирования распространенной практикой становится проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков появляется практика страхования при заключении строительных контрактов и т. д.  [c.156]

Эти два мероприятия намеренно объединены в один этап, так как желаемый архитектурный проект необходимо сопоставить с реальными техническими условиями (наличие тепла, воды и т. п.). Этот этап полностью нов для брокеров, начинающих заниматься девелоперской деятельностью. Они сталкиваются с неадекватными запросами инженерных служб, которые зачастую делают проект нерентабельным, и с жесткой позицией российских архитекторов, настаивающих на своих конструктивных решениях,  [c.173]

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.  [c.98]

Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских деве-лоперов гласит Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением .

Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для spe ulative development намного проще, чем для заказчика, строящего здание для конкретных целей.  [c.105]

Функции инжиниринга следует также согласовать с жизненным циклом девелоперского проекта. Для этого необходимо определить бизнес-логику инжиниринга в процессуальном плане, т.е. представить инжиниринг как мегапроцесс, а затем определить связь с моделью жизненного цикла девелоперского нефтегазового трубопроводостроительного проекта. Результат решения этой задачи представлен на рис. 2.12.  [c.117]

Данная схема показывает укрупненный состав работ по инжинирингу на каждой стадии девелоперского проекта, а также иллюстрирует основные точки принятия решения, связывающие всю инжиниринговую деятельность в единый мегапроцесс. Так, на  [c.117]

При этом само понимание управления со стороны девелопера на протяжении проекта меняется. Если в силу важности маркетинговые исследования могут управляться со стороны девелопера полноценно, т. е. включая все функции управления, то, например, для управления строительством может быть приглашена специализированная управляющая фирма, осуществляющая весь объем оперативного управления стройкой, оставляя для девелопера контроль за основными вехами и координацию с другими составляющими проекта. Вопросы, связанные с реализацией недвижимости на рынке, во многом могут быть даны на откуп специализированному брокеру, т.е. риэлтерской конторе, действующей на рынке недвижимости от имени и в интересах девелопера. Иными словами, девелопер осуществляет управление всем инвестиционным проектом, при этом передавая выполнение конкретных работ и реализацию отдельных функций управления сторонним организациям на договорной основе, прекрасно понимая, что в девелоперском проекте самое простое — это построить объект.  [c.165]

Данная схема показывает укрупненный состав работ по инжинирингу на каждой из стадий девелоперского проекта, а также иллю-  [c.189]

Руководство Л Информационная система является материальной основой интефации систем управления девелоперской компании и девелоперских проектов >. 2 Менеджер проекта  [c.419]

Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. При нем, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект коммерческой недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой даст возможность получения деве-лопером средств для реализации иных проектов.  [c.170]

Этапы девелоперского проекта

Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

ООО «Грань» предлагает услуги EPCM-подряда для реализации инвестиционно-строительных проектов, который  позволяет компании осуществлять комплексное управление  проектами, клиенту – работать с единым партнером, не вовлекая в проект отдельные организации.

Пакет услуг EPCM-подряда включает разработку концепции, бизнес-планирование, проектирование и изыскательские работы, поставки материалов и технологического оборудования, строительные, монтажные и пуско-наладочные работы, запуск в эксплуатацию, организацию управления и запуск бизнеса.

ЕРСМ-подрядчик  берет на себя все риски в отношении управления проектом, начиная с проектирования и заканчивая передачей заказчику готового объекта, что подразумевает также выполнение гарантийных обязательств.

На каждом этапе реализации проекта мы применяем проверенные временем методы и средства управления:

СЕ (Conceptual Design) – концептуальное проектирование – мы определяем и разрабатываем концепции зданий, сооружений, производственных, офисных и жилых комплексов, в том числе формируем идеи, инвестиционный замысел и концепцию проекта, проводим маркетинговые исследования и архитектурно-строительные проработки.

I (Investment Management) – управление инвестициями – мы определяем реальную рыночную стоимость проекта, разрабатываем оптимальную финансовую модель и подбираем наиболее выгодные источники финансирования, проводим финансово-технический надзор над капитальными вложениями инвестора.

Е (Engineering) – управление проектированием – проводим полный комплекс проектно-изыскательских работ, в кратчайшие сроки получаем согласования в надзорных и разрешительных инстанциях по земельным вопросам и технической документации.

Р (Procurement) – управление поставками – мы поставляем качественные материалы, оборудование и строительную технику на объект точно в срок, так как у нас четко выстроены логистические процессы.

С (Construction) – управление строительством – мы обеспечиваем полный спектр строительно-монтажных работ, включая комплексное оснащение объектов недвижимости инженерными системами в соответствии с графиками производства работ и бюджетом строительства.

PМ (Project Management) – проектный менеджмент – мы применяем современные методы и средства управления проектами для достижения целевых финансово-экономических показателей проекта.

O (Operation) — эксплуатация — обеспечиваем безаварийное функционирование объектов и оптимизируем расходы на их содержание.

Топ-5 самых удивительных проектов «с размахом» от девелоперов Петербурга

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Николай ПАШКОВ, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg:
— Перспективы для запуска крупных коммерческих проектов сейчас не самые плохие, всё-таки не 2009-й или 2014-й, но и не самые хорошие, конечно, как, например, в 2007-м. Что касается инвестиционной политики города, пока декларируются звёздные выси, но на практике мы еще этого не увидели, поэтому преисполнены скепсиса, как всегда. Но будем надеяться на лучшее. Девелоперские же риски в основном экономические. Прежде всего, высокие строительные затраты. Россия вообще страна высоких издержек на проектирование, на согласование, на строительство и прочее при весьма ограниченной платежеспособности спроса. Коммерческие проекты строятся, среди них есть и крупные. Другой вопрос, что в разных сегментах ситуация разная. Спрос имеется и на бизнес-центры, и на склады, а вот в сегменте крупных торговых центров есть определенная насыщенность. В принципе, шансы всегда есть, даже на рынке, который кажется конкурентным. Надо строить, потому что чем крупнее и современнее новый проект, тем больше у него шансов оттянуть на себя спрос от устаревших форматов. Новые объекты всегда в выигрыше с точки зрения ликвидности: а замена старого новым всегда возможна, за исключением глубоких экономических кризисов.

Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
— Рынок недвижимости находится в таком состоянии, что все крупные проекты в любом сегменте должны быть фазированы. Запуск новых возможен, однако их реализация, скорее всего, растянется надолго. Если говорить о том, в каком сегменте возможен старт, это, прежде всего, жилая недвижимость – как только станет понятна стратегия реализации проектов в условиях изменившегося законодательства о долевом строительстве. А также офисная. Риски девелопмента остаются теми же. Просто сейчас ожидаемая доходность проектов находится на таком уровне, когда любое непредвиденное осложнение может привести к их экономической неэффективности. К таким осложнениям, прежде всего, относятся инфраструктурные риски, а также риски срыва сроков согласования. Многие девелоперские проекты в Петербурге приостанавливались или вовсе отменялись из-за изменения договоренностей с городскими властями о создании инфраструктуры – как инженерной, так и социальной – или изменения градостроительного законодательства. Сейчас инвестиционную политику города комментировать сложно. После ухода предыдущей команды прошло мало времени. Если же рассуждать о более долгосрочных трендах, мы видели, как большинство крупных проектов, запущенных во времена Матвиенко, были отменены с приходом администрации Полтавченко и как проекты времён Полтавченко нынче оказались под вопросом.

Архив Журналов Commercial Property CP


СУТЬ И ЭТАПЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА
В переводе с английского языка слово «девелопмент» (development) означает «развитие». В сфере недвижимости этот термин означает сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости. Радомир Цуркан, заместитель генерального директора компании HCM Group, отмечает, что «девелопмент – это сложная и многофункциональная деятельность в сфере недвижимости, направленная на создание объекта недвижимости с целью его реализации либо использования». В одном из известных мировых изданий по данной тематике – Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business – можно прочесть такое определение: «Девеломент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных участков».
В целом, ключевым атрибутом девелопмента является последовательность прохождения ряда этапов, к которым Радомир Цуркан относит следующие:
– Приобретение земельного участка, определение его коммерческого потенциала с учетом вариантов развития рынка, конкурентных проектов, степени сложности освоения участка, существующих и будущих ограничений, и т. п.
– Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Формирование первоначального заключения по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта.
– Разработка макро-концепции объекта и эскизного проекта (стадия «ПП»).
– Разработка детальной концепции и проекта с внутренними архитектурно-планировочными решениями (стадия «П»).
– Разработка архитектурного проекта на основе концепции и согласование до получения позитивного заключения госэкспертизы.
– Получение разрешения на строительство.
– Строительство объекта.
– Маркетинг и сдача в аренду по предварительным договорам.
– Сдача в эксплуатацию и открытие объекта.
– Инвестиционная продажа готового объекта как бизнеса.
«Важное место в процессе девелопмента занимает привлечение финансирования, – отмечает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. – При этом довольно сложно четко выделить, на каком этапе девелопер должен решать эти вопросы. Однако, на практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением земельного участка, анализом наилучшего использования, разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, девелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у девелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору. В целом, средства инвесторов и кредиты могут появиться в проекте на любой стадии проекта, однако их привлечение на ранних стадиях связано с высокими рисками для доноров, и поэтому девелопер будет вынужден в существенной степени делиться с ними своей прибылью. Если же речь идет о более поздних стадиях проекта, средства – как заемные, так и инвестиционные – можно привлечь по меньшей стоимости, однако их значимость для девелопера уже не так важна, как в начале.
Таким образом, финансовый менеджмент в сфере девелопмента – это достаточно сложный и комплексный процесс достижения компромисса между двумя взаимосвязанными интересами девелопера – желанием делиться прибылью и рисками. Если девелопер заинтересован в получении всей прибыли и несет все риски по проекту сам, он использует только собственные средства. Если готов поделиться долей прибыли для того, чтобы разделить часть рисков – привлекает средства банков или соинвесторов на более поздних стадиях. Если готов поделиться существенной частью прибыли в обмен на покрытие значительной доли рисков – привлекает инвестиции и кредиты на ранних стадиях. Не стоит забывать также об эффекте финансового левериджа и о том, что для реализации крупных проектов у девелопера просто может не быть свободных средств. Все это делает вопросы управления финансами в девелопменте еще более сложными».
В то же время, отмечая определенную последовательность этапов девелопмента, Владимир Школьник, председатель наблюдательного совета ОАО «Славутич», считает, что каждый конкретный проект индивидуален: «Четкой последовательности не существует. Можно, например, строить под кого-то, кто имеет свой проект и готов его финансировать. Совсем другая ситуация, когда девелопер решается что-то строить на свой страх и риск. Кроме того, если это торгово-развлекательный комплекс, то будет один алгоритм, если жилой дом – другой, офисный центр – третий. Нет общей схемы, каждый раз приходится начинать с разных сторон: в каких-то случаях – с финансирования, в каких-то случаях – с поиска клиентов».
В целом, по словам Ника Коттона, регионального директора компании DTZ в Украине, любой девелоперский проект начинается с анализа возможностей застройки: «Девелопер должен использовать принцип нисходящей вертикали, идя от определения пригодной для осуществления проекта страны к выбору подходящего населенного пункта и далее – к определению оптимального сегмента рынка: будет ли это объект офисной, торговой, жилой, складской или промышленной недвижимости. Затем необходимо подыскать удовлетворяющий критериям участок (участки) под застройку. Далее наступает черед других компонентов: зонирование территории, разработка концепции, поиск и назначение представителей девелопера и подрядчиков, подбор соответствующей команды менеджеров, управляющих реализацией проекта».


ФУНКЦИИ ДЕВЕЛОПЕРА
«Существует несколько вариантов участия в проекте в сфере недвижимости, – говорит Ник Коттон. – Вы можете выступать девелопером, инвестором или подрядчиком. Подрядчик – это лицо, непосредственно занимающееся строительством объекта и получающее за это определенное комиссионное вознаграждение. Инвестор в буквальном понимании – это тот, кто вкладывает средства в строительство объекта недвижимости. Неопределенность возникает на стадии превращения девелопера в инвестора, поскольку есть «чистые» девелоперы и есть девелоперы-инвесторы. «Чистый» девелопер – это тот, кто видит возможности застройки того или иного участка и получает свою прибыль от целой комбинации факторов: оформления землеотвода, получения всех необходимых разрешений и лицензий, привлечения подрядчика на строительство, управления реализацией объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или продажи. Настоящий «чистый» девелопер стремится к этому. Достигнув намеченного, он постарается поскорее отправиться дальше. Он может заключить форвардный контракт на продажу объекта недвижимости еще в процессе строительства или дождаться момента, когда все построенные площади будут сданы в аренду, и затем выйти на инвестиционный рынок.
Однако есть и другие девелоперы, которые хотят сохранить объекты недвижимости в своей собственности. Поэтому и возникает та самая «серая зона», когда невозможно определить, являетесь ли вы собственно девелопером или инвестором. Согласно международным стандартам бухгалтерского учета и отчетности, девелоперская и инвестиционная деятельность рассматриваются как отдельные виды деятельности. Соответственно, различаются критерии амортизационных отчислений и оценки активов».
«Многие путают функцию девелопера с застройщиком, но это – разные виды деятельности, – добавляет Радомир Цуркан. – Застройщик выполняет только один из нескольких элементов девелопмента – строительство объекта. Соответственно, риск строительной компании кардинально отличается от риска, сопровождающего девелоперскую деятельность, где он не ограничивается величиной затрат на строительство. Ошибки в концепции, неправильный выбор места или неверные архитектурные решения могут привести к низкой доходности проекта, а то и вовсе к невостребованности помещений. В результате объект будет непривлекательным как для пользователей, так и для инвесторов, и его тяжело будет продать даже по себестоимости строительства (особенно, если объект невозможно изменить либо использовать по другому назначению). Девелоперский бизнес – наиболее рискованный вид деятельности, требующий максимальных знаний и профессионализма в создании и реализации проектов коммерческой недвижимости».
Выделяя специфические характеристики девелопера как игрока рынка недвижимости, Андрей Назаренко отмечает, что «девелопер, в отличии от остальных участников проекта, принимает на себя наибольшие риски и получает наибольшую доходность. Отдельные компании, участвующие в девелопменте и получающие фиксированное вознаграждение, являются подрядчиками, поскольку их риск ограничен. Если же оплата зависит от успеха проекта в целом, это позволяет говорить о характерных чертах девелопера.
Стоит также отметить, что риск девелопера связан с выполнением всего проекта, и его следует отличать от риска выполнения работ, связанных с отдельными задачами – риск генподрядчика, риск агента и т.д.
Опытные девелоперы большую или меньшую часть риска перекладывают на других участников проекта, используя финансовые ресурсы партнеров или кредиторов, однако даже в этом случае они несут ответственность за успешное выполнение проекта. Главное, чем рискует девелопер в данном случае, это не финансовые средства, вложенные в проект, а его репутация. И даже если при неуспешной реализации отдельного проекта девелопер, грамотно распределивший риски, не станет банкротом, его рыночное положение понесет непоправимый урон, что существенно усложнит его деятельность и возможность привлекать финансовых партнеров и кредиторов к своим проектам в будущем».
Именно здесь следует провести черту между двумя видами девелопмента и, соответственно, двумя видами девелоперов – speculative development и fee-development.
Описанные выше характеристики девелопера имеют отношение к speculative development, в рамках которого девелопер является единоличным организатором проекта, а также вкладывает в него свои собственные средства. И хотя в целом финансовая схема крупных девелоперских проектов представляет собой достаточно сложную комбинацию собственных средств, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей, девелопер является основным участником проекта, поскольку, помимо того, что его успех, как и успех других инвесторов, зависит от эффективности проекта в целом, он держит в своих руках все нити проекта.
В последние годы на Западе начала получать распространение схема fee-development, в рамках которой девелопер не несет финансовых рисков и получает фиксированное вознаграждение и, как правило, долю в прибыли, если проект окажется успешным. Чаще всего заказчик (банк, инвестиционный фонд, страховая компания, крупный землевладелец) нанимает девелопера для строительства на определенном земельном участке здания «под ключ» и, в ряде случаев, заполнения его арендаторами. При этом выбор девелопера происходит, как правило, на основе тендера. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он лишь координирует все этапы девелопмента, кроме решения финансовых вопросов. Гонорар за руководство проекта в особо сложных проектах может достигать 10-20% от их стоимости. В целом, по мнению экспертов, такая схема девелопмента по своей сути очень близка к проджект-менеджменту.


ДОХОДНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА. ВЫХОД ИЗ ПРОЕКТА
По словам Радомира Цуркана, ключевым критерием эффективности проекта является его доходность, которую определяют соотношением величины затрат и доходов: «Величина затрат формируется следующими элементами: стоимостью входа в проект (стоимость приобретения участка), статусом документов по земле, степенью сложности и предположительного срока всех согласований по проекту, стоимостью строительства с учетом стоимости освоения конкретного участка (сети, грунты, снос существующих строений и т.п.). Доходная часть – арендной ставкой на данный формат недвижимости, динамикой сдачи в аренду и уровнем заполняемости объекта, ставкой доходности подобного класса/формата недвижимости при инвестиционной продаже».
Как отмечает Юрий Нартов, директор департамента инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина», «на практике девелопмент очень рискованный вид бизнеса, и девелоперы рассчитывают на доходность как минимум 20%, 25%, 30%. Сегодня вряд ли кто-либо из украинских девелоперов станет развивать проект с доходностью менее 20%.
В целом, на доходность могут повлиять разные факторы. Например, девелопер сделал расчет денежных потоков исходя из одного уровня арендных ставок, а они в действительности оказались ниже вследствие перенасыщения рынка к моменту вывода объекта. Конечно, девелопер просчитывает все эти варианты, но на нашем рынке период прогнозирования и перспективных расчетов более короткий, чем за рубежом по причине большей неопределенности».
Важный вопрос, на котором эксперты акцентируют внимание – зависимость общей доходности для девелопера от этапа, на котором он выходит из проекта. Так, как отмечает Радомир Цуркан, «по классической схеме выход девелопера происходит на 2-5 году после полной сдачи объекта в аренду. Выход на 2-3 году аренды – сегодня наиболее верная стратегия в секторе торговых центров. Что касается офисного рынка, сегодня тяжело однозначно сказать, на каком этапе выхода достигается максимальная доходность: продажа заполненного здания с арендаторами через 1-3 года после его открытия, либо продажа готового здания конечному пользователю сразу по окончанию его строительства. Все зависит от инвестиционной политики – вернуть быстро или иметь постоянный стабильный доход».
По словам Юрия Нартова, «быстрый выход из проекта предполагает небольшую доходность. Если девелопер получил земельный участок, сделал концепцию проекта и захотел выйти из него, продав другому девелоперу или инвестору, его доходность не будет высока, так как основные вложения в проект еще предстоит осуществить новому владельцу. В то же время, если девелопер осуществляет весь цикл работ, то он в праве претендовать на максимальную отдачу. Если он продает незаполненный арендаторами объект, то его доходность будет ниже, так как риск сдачи в аренду в этом случае берет на себя новый владелец».
С этим мнением соглашается Юрий Пивоваров, коммерческий директор компании «Еврокон Украина»: «Момент выхода девелопера из проекта может быть разным. Частичная продажа доли проекта возможна уже на этапе проектирования после решения вопроса с землей, если девелопер хочет привлечь опытного партнера для создания успешного проекта. Но на данном этапе стоимость проекта еще не высока, поскольку существуют риски, связанные с согласованием проекта городскими властями».
Относительно способов выхода из проекта для девелопера, то, по словам Юрия Нартова, «наиболее простым вариантом является его инвестиционная продажа, при которой объект строится, заполняется арендаторами и продается. Используются также другие сценарии: например, инвесторы могут предложить девелоперу форвардное финансирование проекта, предоставляя свои ресурсы для того, чтобы девелопер строил объект. Как только девелопер закончит строительство и заполнит объект арендаторами, инвестор выкупает его».
По словам Радомира Цуркана, девелопер должен в самом начале предусмотреть возможность «выйти» из проекта на любой его стадии: «На рынке масса примеров сделок по переуступке проектов при различной степени их готовности – на стадии «эскиз» с оформленной землей и без согласований проекта, на стадии проект, но без полного пакета согласований, и, в редких случаях, с готовым проектом и полным пакетом согласований, включая разрешение на строительство».
Владимир Школьник также отмечает, что девелопер может выйти из проекта на любом из его этапов: «Такое решение может быть принято по различным причинам: появится необходимость в деньгах, изменятся рыночные условия и девелопер перестанет верить в целесообразность развития этого проекта, найдется инвестор, который предложит привлекательные условия и т.д. При этом механизм выхода из проекта во многом зависит от его юридического оформления. Возможен вариант продажи компании, обладающей правами на проект, или ее части; также можно продать непосредственно объект недвижимости».


АУТСОРСИНГ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ
Ключевым элементом девелопмента является аутсорсинг. Так, Владимир Школьник, характеризуя уровень взаимосвязи функций девелопера с другими видами деятельности в сфере недвижимости и, в частности, со строительством, финансированием, риэлтерским бизнесом, отмечает, что в чистом виде эти функции должны быть разделены: «В идеале все это – аутсорсинг, а девелопер – это человек, у которого ничего своего нет, разве что секретарь, помощник, бухгалтерия, какой-то бэк-офис. Но этот человек четко знает, кто качественно строит, кто хорошо финансирует, знает хороших брокеров, которые потом продают или сдают в аренду построенный объект. Девелопер знает всех, кто может хорошо работать, и имеет у всех кредит доверия. В целом, чтобы быть успешным, девелопер должен иметь ум и везение, все остальное – это аутсорсинг: от денег до связей. Однако, непосредственной функцией девелопера, – продолжает эксперт, – является коммерческая часть проекта, а именно принятие окончательных решений. Что строить на этом месте – ТРЦ или жилой дом, какого формата? Это то, что лично я не доверяю никому, ведь это моя ответственность, мои деньги, мой успех».
По словам Радомира Цуркана, «на практике многие из функций девелопера отдаются на аутсорсинг, но в конечном итоге все зависит от стратегии и степени развития девелоперской группы: «Аутсорсинг дает гибкость в развитии компании и ее ресурсов, а также освобождает от необходимости постоянного ведения бизнеса в побочных индустриях, таких как строительство, проджект-менеджмент или консалтинг. Исключительно в компетенции девелопера должна лежать функция определения коммерческого потенциала участка и принятие решения относительно входа в конкретный проект. При этом девелопер должен быть компетентен практически во всех этапах и элементах проекта, чтобы эффективно контролировать подрядчиков».
«Важно понимать, что девелопер не может быть экспертом во всех сферах, необходимых для осуществления проекта, и поэтому во многом зависит от других его участников. – говорит Андрей Назаренко. – Но именно девелопер несет ответственность за любые ошибки, допущенные в рамках проекта. Даже если ошибку совершил кто-либо из других участников, девелопер обязан предотвратить ее последствия, поскольку это – его компетенция, ведь он отвечает за все, что происходит в проекте. Как показывает международная практика, успешными становятся только те девелоперы, которые четко знают, кому и какие вопросы задавать, а также как отличить заслуживающий внимания совет и важную информацию от консультаций, имеющих нулевую или отрицательную ценность. В этом и должно проявляться искусство девелопера – слушать многих, но выбирать лучший совет и уметь принять на его основе правильное решение».


ДЕВЕЛОПМЕНТ ПО-УКРАИНСКИ
В целом, по словам Артема Новикова, инвестиционного консультанта, партнера компании «Диалог-Классик», «украинский рынок девелопмента в его классическом понимании находится на начальной стадии становления и в целом существенно отличается от практики западного рынка. Классический девелопмент, предусматривающий максимальное использование внешних ресурсов, в Украине практически не представлен и до сих пор. Зачастую девелопер выполняет функции инвестора, проектировщика, юриста, управляющего строительством, а также управления реализованным проектом. Кроме того, украинские девелоперы – это чаще всего не самостоятельные компании, а структурные подразделения финансово-промышленных групп и/или крупных строительных компаний.
Отличаются также механизмы инвестирования: если западные девелоперы, как правило, не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с будущим крупным арендатором недвижимости и не найден стабильный источник внешнего финансирования, то в Украине девелоперы очень часто развивают проекты, финансируя их начальную стадию самостоятельно, не имея никаких гарантий будущей реализации и привлечения денежных средств, и лишь затем начинают искать финансовых партнеров и крупных арендаторов/покупателей.
Кроме того, стоит отметить различие в подходах к реализации проектов: если на Западе в основу идеи создания объекта недвижимости ставится потребность рынка, то в украинской практике очень часто применяется подход, когда под существующий участок разрабатывается его функциональное назначение, что не всегда является эффективным, поскольку участок изначально может иметь ряд недостатков для того или иного вида застройки».
Одна из наиболее специфических черт девелоперской деятельности в Украине, по мнению Ника Коттона, заключается в высоком уровне централизации с минимальным использованием аутсорсинга: «Многие украинские девелоперы, например, все еще предпочитают самостоятельно заниматься сдачей своих объектов в аренду. Между тем иностранные девелоперы обращаются для этого к профессиональным агентам, тем самым, обеспечивая формирование оптимального состава арендаторов и заключение эффективных договоров аренды. Украинские девелоперы часто уверены, что могут решить все вопросы, связанные с созданием и реализацией объекта недвижимости, самостоятельно. Однако, эффективно сдать, например, офисные площади в аренду удается весьма нечасто. Конечно, заполнение объекта в существующих условиях рынка арендодателя не является проблемой, но если допустить ошибку сегодня, не обеспечив оптимальный состав арендаторов и эффективные условия аренды, существует большой риск отпугнуть многих потенциальных покупателей, в частности крупных институциональных инвесторов, которые могли бы заплатить за объект недвижимости наивысшую цену. Ведь они могут сказать: «Пятилетний срок аренды нас не устраивает. Индексации нет, условий полного возмещения не предусмотрено, есть «серые» зоны в условиях аренды, возможности нарушений и споров, и т.д.». Чтобы избежать таких проблем и максимизировать цену продажи, большинство девелоперов на Западе привлекает, кроме профессиональных агентов, опытные юридические, консалтинговые и бухгалтерские компании. В Украине же эта практика только начинает получать свое распространение».
Соглашаясь с тем, что основное отличие между отечественными и западными девелоперами состоит в меньшей склонности украинских игроков рынка недвижимости к аутсорсингу, Владимир Школьник, в то же время, отмечает, что «причина этого заключается не в желании девелоперов сэкономить, а в малом количестве профессиональных компаний, которые могли бы эффективно выполнить аутсорсинг». В таких условиях некоторые украинские девелоперы пытаются получить знания, привлекая международных партнеров или просто общаясь с западными девелоперами, чтобы выяснить все сложности и нюансы, связанные с реализацией проекта в новом для себя сегменте.
Сказать, когда именно девелопмент в Украине оформился в отдельное направление предпринимательской деятельности, и произошло ли это вообще, довольно трудно. В частности потому, что украинские девелоперы до сих пор фактически выполняют функции инвесторов, осуществляя проекты застройки и сохраняя за собой права на построенные объекты недвижимости. В свою очередь, зарубежные девелоперские компании, как правило, являются девелоперами в чистом виде, освобождаясь от проекта максимально быстро. Компания, которая сохраняет права владения на построенный ею объект недвижимости, как правило, в дальнейшем превращается в инвестиционную. Со временем, продолжая инвестировать в строительство новых объектов недвижимости и владеть ими в качестве активов, компания неизбежно придет к ситуации, когда инвестиционная составляющая ее деятельности окажется более значимой, нежели девелоперская. В Украине лишь в последнее время девелоперы начинают строить объекты, ориентируясь на их будущую продажу как инвестиционного продукта. Таким образом, можно сделать вывод, что в чистом, классическом понимании девелопмент в Украине только начинает появляться.
Некоторые из отечественных девелоперов, не будучи компетентными в реализации масштабных проектов и не имея достаточных финансовых ресурсов для доведения их до завершающих стадий, концентрируют свое внимание преимущественно на начальных этапах освоения проектов – получении прав на участок, зонировании, оформлении планировочных решений в соответствии со своими представлениями. Затем, еще до начала строительных работ, продают проект следующему, более крупному и опытному девелоперу, который привлекает подрядчиков, консультантов, финансовые ресурсы и осуществляет проект. По словам Юрия Пивоварова, «многие украинские девелоперы предлагают к продаже 100% или контрольный пакет корпоративных прав на проект после разработки и согласования проектной документации, оценивая при этом стоимость проекта в 20-25% от стоимости готового объекта в зависимости от качества концепции и проектных работ».
Комментируя особенности девелоперского бизнеса в Украине, Радомир Цуркан отмечает: «Начавшись со второй половины 1990-х годов в офисном сегменте все еще продолжается фаза спекулятивного девелопмента, основная формула которого – «build cheap, sell quick» (строить дешево, продавать быстро). Рынок заполнен наскоро реконструированными или вновь построенными объектами низкого качества. Винить в этом девелоперов нет оснований, поскольку рынок поглощает подобные помещения и готов поглотить еще. Пока не будет перенасыщения, качество будет оставаться вторичным по сравнению с самим фактом наличия помещений. Если говорить о сравнении отечественного и западного девелопмента, то принципиальное понимание сути этого вида деятельности одинаково, но если европейские компании действительно занимаются девелопментом, то у большинства украинских компаний во главе угла изначально стоит спекулятивный интерес. Железобетонная формула «построить до 1000, а продать не ниже 3000», которую до сих пор рассчитывают на квадратных метрах как в офисах, так и в торговых проектах, пока преобладает над стремлением создать инвестиционный продукт. Но, необходимо отметить, что после первых инвестиционных продаж в 2003 году у некоторых местных девелоперов начинает формироваться стремление создавать investment grade product».
Кроме того, Радомир Цуркан акцентирует внимание на специфических условиях, в которых приходится работать девелоперам за рубежом и в нашей стране: «Основное отличие и барьер для эффективной работы зарубежных девелоперов в Украине заключается в сложности и длительности согласовательного процесса. Если строго следовать этой процедуре в строительстве, то с учетом процесса землеотвода общий срок согласования проекта займет от 2 до 5 лет. В Киеве есть ряд известных примеров «застрявших» иностранных проектов на различных этапах согласований. Кроме того, за последний год имели место случаи, которые вообще шокировали зарубежных партнеров, когда при наличии всей документации и разрешения на строительство невозможно продолжать строительство – вмешиваются политические, общественные, судебные силы. За рубежом также существует согласовательный процесс, но он более customer-friendly и прозрачен, а полный цикл согласований в целом занимает не более 1-2 лет».


КОНКУРЕНЦИЯ
Следствием вышеописанной ситуации на рынке, по словам Юрия Нартова, является то, что «в украинских условиях основным конкурентным преимуществом девелопера является административный ресурс: умение получать земельные участки, изменять их функциональное назначение. Те компании, которые имеют для этого адекватные возможности, наиболее успешны. И когда сюда приходят западные девелоперы и сталкиваются с этими проблемами, они понимают, что здесь несколько иная философия ведения бизнеса.
Помимо админресурса, конечно, очень важен опыт девелопера на рынке. Есть девелоперы, которые развивают много проектов, но они имеют разную направленность, представлены в различных сегментах недвижимости. В итоге объекты получаются не самого лучшего качества. С другой стороны, концентрация усилий на каком-то отдельном сегменте, например, офисном, позволит девелоперу стать лучшим в этом направлении.
Безусловно, очень важны человеческие ресурсы. Если у девелопера есть хорошая команда, он привлек на аутсорсинг профессиональных консультантов, обратился к услугам более дорогих, но, несомненно, более опытных западных архитекторов, то у него гораздо больше шансов построить качественный объект».
Характеризуя уровень конкуренции среди отечественных девелоперов, Ник Коттон отмечает: «В Украине уже есть лидеры на рынке недвижимости. Впрочем, реализация большинства проектов на рынке недвижимости выполняется местными девелоперами, так что конкуренция в Украине преимущественно носит локальный характер. В то же время иностранные игроки активно ищут возможности выхода на украинский рынок. Можно сказать, что основная конкуренция появится в Украине с приходом именно иностранных девелоперов, у которых есть доступ к дешевому финансированию, к гарантированным возможностям выхода из проектов (привлечения институциональных инвесторов) и которые уже имеют значительный опыт выполнения высококлассных проектов. Но самое главное – международные девелоперы способны создавать продукт, конкурентоспособный на рынке и, как следствие, интересный для инвестора в долгосрочной перспективе – на протяжении последующих 15-20 лет. А институциональному инвестору необходимы объекты, по качеству на голову превосходящие то, что в большинстве своем сейчас предлагается на рынке».
Результатом низкого уровня конкуренции и отсутствия стимулов для развития является тот факт, что украинские девелоперы пока не могут получать заказы на строительство объектов коммерческой недвижимости под форвардную продажу от международных институциональных инвесторов. «В Украине пока еще практически нет девелоперов, которые бы стремились завоевать репутацию «поставщика» высококачественных объектов соответствующего институционального уровня. Есть несколько компаний, которые заявили о переговорах с зарубежными инвесторами, но их отношения пока не настолько крепки. Обычно связь, существующая за рубежом между девелопером и институциональным инвестором, очень тесна, она основана на серьезной репутации девелопера, которой многие местные игроки пока не располагают», – считает Ник Коттон.
Это мнение поддерживает Юрий Пивоваров: «Конечно, на данный момент, когда конкуренция среди отечественных девелоперов практически отсутствует, абсолютное большинство проектов становится успешным. К сожалению, сегодня можно увидеть много концепций девелоперских проектов, в основу которых заложен принцип минимизации затрат и максимизации доходов сразу после запуска объекта. Но ведь ценность девелоперского проекта состоит в его способности генерировать прибыль долгие годы. И западные инвесторы, заинтересованные во вложении своих средств в украинскую недвижимость, в первую очередь оценивают долгосрочную перспективу успешного функционирования любого проекта. Умение разработать и реализовать перспективную концепцию – это главное конкурентное преимущество девелопера, которым большинство отечественных игроков пока не обладает».


ПЕРСПЕКТИВЫ
Относительно будущего развития отечественного девелопмента мнения экспертов практически совпадают – оно достаточно благоприятно, но для отдельных игроков по мере усиления конкуренции появится необходимость качественного роста, что многим из них, как отмечают эксперты, окажется не под силу.
«Украинский рынок девелоперских услуг находится на этапе своего становления. По мере увеличения конкуренции акцент будет постепенно смещаться в сторону качества, а не количества; произойдет структуризация рынка, то есть сформируется ряд крупных игроков, которые будут доминировать на рынке, другие же его участники будут искать свои ниши и позиционироваться, как специализированные компании. При этом на рынке будут присутствовать разные по размерам компании, которые будут ориентированы на разные по масштабу проекты. По мере развития рынка будет расти и качество работы девелоперов, что потребует внедрения новейших технологий и подходов в области создания и управления проектами в сфере недвижимости», – говорит Артем Новиков.
К ключевым тенденциям развития девелоперской деятельности в Украине Юрий Нартов относит следующие: «Во-первых, будет наблюдаться улучшение качества проектов. С одной стороны, местные игроки уже сегодня учатся на своих ошибках, привлекают профессиональных консультантов, западных архитекторов, проджект-менеджеров; с другой стороны – на этот рынок выходят профессиональные западные девелоперы.
Во-вторых, более дешевым становится проектное финансирование, подразумевающее предоставление кредита только под идею девелопера. Сейчас в чистом виде банки не готовы к такой форме финансирования проектов. На сегодняшний момент девелопер обязательно должен иметь залоговое имущество. В виду того, что отечественные банки активно выкупаются иностранными финансовыми учреждениями, можно ожидать снижение ставок и более гибких условий кредитования. Например, выход в Прибалтику многих иностранных финансовых групп привел к обвалу кредитных ставок. Снижение рисков привело и к уменьшению доходности, поэтому многие прибалтийские девелоперы, уже обладающие значительным опытом, активно интересуются украинским рынком.
В-третьих, происходит постепенное снижение рисков. В целом мы видим, что сейчас экономическая и политическая ситуация более стабильна, чем была, скажем в девяностых годах; плюс появляются более качественные игроки, большие объемы финансирования. Все это приводит к тому, что сегодня девелоперы начинают рассматривать проекты с более низкой доходностью, уделяя все больше внимания качеству, а не себестоимости строительства».
Владимир Школьник отмечает рост абсолютных масштабов рынка, что позволяет получать девелоперам большие доходы: «При прочих равных условиях девелоперы стали зарабатывать больше, потому что проекты стали масштабнее, а сам рынок – шире. Когда в 2001 году в бизнес-городке «Форум» компания Metro Cash & Carry арендовала 1000 м2, это была самая крупная сделка года. В 2006 году банк «Аваль» арендовал в «Форум Парк Плаза» 5000 м2, и этого никто не заметил – рядовая сделка для рынка».
По словам Андрея Назаренко, «рост абсолютных масштабов рынка коммерческой недвижимости Украины, обусловленный активизацией экономических процессов, а, соответственно, и повышение спроса на все виды коммерческих площадей, является основным фактором, обуславливающим интерес к сфере недвижимости девелоперских и инвестиционных компаний – как украинского происхождения, так и зарубежного. Однако, падение относительного уровня доходности, которое мы можем наблюдать сегодня, свидетельствует о том, что отечественные девелоперы начинают понимать необходимость крупных вложений в создание качественного продукта и готовятся к неизбежному насыщению рынка, уже сегодня не экономя денег на консультантах, архитекторах, юристах и т.д. Ведь арендные ставки и цены продажи на все виды помещений растут очень высокими темпами, однако себестоимость девелопмента увеличивается в той же пропорции».
Перспективы развития украинского девелопмента Ник Коттон связывает, в первую очередь, с приходом зарубежных игроков: «Украинский рынок коммерческой недвижимости будет развиваться, на нем будут появляться новые девелоперы и институциональные инвесторы. Зарубежные девелоперы будут покупать местных игроков не потому, что им нужна именно их компания или ее человеческие ресурсы, а из-за имеющихся у нее земельных участков под застройку. Наступит время, когда на рынке появится больше иностранных игроков. Это приведет к его качественному улучшению, мы увидим более профессиональные проекты. С приходом зарубежных девелоперов украинский рынок недвижимости обогатится и изменится, сможет предложить более качественный и зрелый продукт».

Версия для печати

«Сегодня региональные проекты во многом превосходят московские»

Краткое содержание интервью

На сегодняшний день подают заявки на участие в федеральной и московской премиях Urban Awards около 330 проектов.

В премии около 30 номинаций, ежегодно прибавляются новые. Недавно появилась номинация «Лучший небоскреб», в прошлом году — «Самый инвестиционно привлекательный проект».

Сегодня побеждают проекты, которые уделяют внимание социальной инфраструктуре, дополнительным сервисам для жильцов.

Девелоперам через какое-то время придется бороться за покупателя, а для этого объекты должны быть качественными.

Новостройки, которые нарушили свои обязательства, срывали сроки ввода, а также были замечены в сомнительных схемах продаж, точно не могут рассчитывать на победу.

Помимо аплодисментов и призов премия дает возможность участникам отстроиться от конкурентов, аргументировать стоимость квартир в своих проектах, а также улучшает коммуникацию с клиентами.

«Региональные проекты удивляют нас своими инновациями»

— Премия Urban Awards существует уже 13 лет. За это время количество компаний, подающих заявки на участие в премии, выросло?

— Как только мы анонсировали первую премию Urban Awards, о своем желании участвовать заявили сразу около 50 проектов. На сегодняшний день в федеральной и московской премии — около 330 проектов. В последние три года высокий интерес к премии проявляют регионы. Например, в этом году мы получили заявок на 28% больше, чем в прошлом.

 Как различается уровень московских и региональных проектов?

— Сегодня региональные проекты во многом не только не уступают московским, но даже в какой-то степени их превосходят. Конечно, рынок Москвы по маржинальности намного опережает региональные рынки, и это дает столичным застройщикам больше возможностей, чтобы начинить свой продукт какими-то фишками, дополнительными опциями. Но региональные застройщики — большие молодцы, они активно изучают столичный опыт, удивляют нас своими инновациями.

 Какие регионы являются передовыми по качеству строительства, инновациям?

— Я бы отметила Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск. Девелоперские компании из этих городов постоянно оказываются в числе победителей. В этом году призером премии стала астраханская компания «Прогресс». Региональные девелоперы постоянно работают над качеством своих проектов.

 Любая премия — своего рода ярмарка тщеславия. Что помимо аплодисментов и призов дает девелоперам участие в премии?

— Премия Urban Awards — это своего рода аналог футбольной Лиги чемпионов в сфере девелопмента. Наша премия — возможность поучаствовать в честном соревновании. Она отличается сильным составом претендентов. Помимо аплодисментов и призов премия позволяет номинантам отстроиться от конкурентов, аргументировать стоимость квартир в своих проектах, способствует улучшению коммуникации с клиентами.

Кроме того, номинанты премии получают инсайды, шанс оценить деятельность своих конкурентов, рынок. Премия дает аналитический пласт информации, которую каждый из участников может использовать в дальнейшем. Во многих случаях наш «Знак качества», который клиент видит на сайте компании-девелопера, служит аргументом при принятии решения о выборе конкретного объекта.

«Система выглядит несколько громоздкой, но она позволяет минимизировать субъективизм»

— Расскажите, как выстроена система оценки объектов. Что такое субъективные и объективные баллы?

— Система оценки состоит из четырех этапов: сбор анкет, онлайн-голосование членов жюри, в результате которого каждый жилой комплекс получает определенное количество баллов. Затем проходят выезды на объекты, в результате которых каждый член жюри также выставляет оценки. Четвертый этап — финальная защита, во время которой представители компаний-номинантов защищают свои проекты перед жюри. Четыре этапа позволяют с разных сторон посмотреть на объекты-номинанты.

Наша оценка делится на субъективную и объективную — математический алгоритм подсчета баллов по параметрам, заявленным в анкете. Максимальное количество баллов, которые может набрать ЖК, — 1 тыс. Наша оценка делится по сегментам и классам: комфорт-класс, бизнес, премиум и элитный.

Параллельно с подсчетом автоматической объективной оценки идет оценка субъективная — членов жюри. У каждой новостройки есть свой контекст: инфраструктурный, социальный, градостроительный, который нельзя вычислить автоматически. Члены жюри изучают анкеты и оценивают ЖК по 10 основным критериям.

Складывая баллы, полученные при субъективной и объективной оценке, мы получаем результат, благодаря которому ЖК проходит дальше либо отсеивается на этом этапе. Такая система выглядит несколько громоздкой, но она позволяет минимизировать субъективизм экспертов и учесть то, что мог бы пропустить искусственный интеллект.

— Представители каких международных компаний входят в жюри премии?

— Самая главная международная компания, участвующая на всех этапах голосования, — PwC. Это независимый аудитор, который является гарантом нашей объективности. Компания PwC сотрудничает с нами на протяжении всего времени существования премии. Представители компании присутствуют на всех наших заседаниях, собирают и подсчитывают голоса. Кроме того, в состав жюри входят представители международных компаний Knight Frank, Colliers International, Savills, Otis и т. д.

Для соблюдения объективности состав жюри каждый год обновляется. Мы стараемся формировать его из представителей разных профессий рынка недвижимости: застройщики, архитекторы, урбанисты, консультанты, риелторы, представители власти, журналисты. В этом году в составе жюри федеральной премии был представитель Циан. В состав жюри входят около 50 человек, они делятся по комитетам. Каждый комитет отсматривает свой сегмент рынка.

«Нам важно оценивать уровень качества жизни ЖК после того, как он заселен»

— Сколько номинаций у премии? Как часто появляются новые номинации?

— У нас около 30 номинаций, ежегодно прибавляются новые. Например, недавно у нас появилась номинация «Лучший небоскреб». В прошлом году мы ввели критерий «Самый инвестиционно привлекательный проект». Последний особенно популярен, так как к нам в оргкомитет поступает много запросов о том, какие объекты являются наиболее привлекательными для инвестирования. В этом году мы ввели еще две номинации: «Лучшая управляющая компания» и «Лучшее общественное городское пространство».

— Скажите, трудно ли было выбирать кандидатов для номинации «Лучшая управляющая компания»? Ведь с управляющими компаниями у нас просто беда…

— В первый раз мы вручили призы в этой номинации в рамках федеральной премии. Кандидатов в этой номинации было достаточно много. Номинация делилась на сегменты «Управляющие компании в сервисных апартаментах» и «Управляющие компании в жилых домах». В последней также есть свои разделы: «Лучшая УК в сегменте комфорт-класса», «Лучшая УК в элитном сегменте» и «Лучшая УК в бизнес-классе».

В каждой категории было не менее пяти участников. Так, в номинации «Лучшая УК в сегменте комфорт-класса» победила компания из Санкт-Петербурга «Сервис-недвижимость». В номинации «Лучшая УК в сегменте бизнес-класса» победила компания «Управление комфортом» (Санкт-Петербург).

— Как вы думаете, какие номинации появятся в ближайшие годы?

— С учетом того, как развивается рынок, мы задумываемся о том, чтобы оценивать не только построенные жилые комплексы, но и те, в которых уже живут люди. Нам важно оценивать уровень качества жизни ЖК после того, как он заселен. Думаю, что в ближайшей перспективе мы начнем осматривать и оценивать жизнь жилого комплекса после первого года заселения.

«Эволюция девелоперских проектов — это нелинейный процесс»

— Какими основными качествами должен обладать девелоперский проект, чтобы стать лауреатом премии?

— Единого набора характеристик, которые бы гарантировали победу в премии, нет. Могу сказать, каким новостройкам точно не стоит рассчитывать на победу. Это проекты, которые нарушили свои обязательства, срывали сроки ввода, а также были замечены в сомнительных схемах продаж.

— Как изменился уровень девелоперских проектов за последние годы? Например, что было 13 лет назад и сейчас?

— Эволюция девелоперских проектов — это нелинейный процесс. То, что сегодня считается прогрессивным, лет 10 назад просто не принималось во внимание. Например, раньше у застройщиков не было комплексного подхода к освоению территории. Сегодня побеждают проекты, которые уделяют внимание социальной инфраструктуре, дополнительным сервисам для жильцов.

Современные проекты не только дают возможность покупателю жить в удобной квартире, но и делают окружающее пространство более комфортным и приятным. Они влияют на градостроительство в целом.

— Способен ли стать лауреатом премии проект, в котором девелопер часть площадей отдал под студии площадью 12 кв. м?

— Такой сценарий вряд ли реален, потому что у нас многоступенчатая оценка, и такие проекты не пройдут дальше определенного этапа. В какой-то момент они отсеются. Более того, студии малого формата уже выходят из девелоперской практики.

— Какие инновационные решения девелоперов, отмеченные премией, вас особенно удивили и порадовали?

— Мне запомнился проект Only. Его выход на рынок в 2013 году стал яркой премьерой. Особенно привлекла внимание концепция освещения, учитывающая биологические ритмы человека. Еще помню проект «Лица» (у Ходынского поля), где впервые на московском рынке была внедрена система распознавания лиц и автомобильных номеров. Для своего времени это было просто вау!

ЖК «Лица»

— Как вы думаете, ажиотажный спрос на недвижимость, вызванный льготной ипотекой, негативно повлияет на качество девелоперских проектов?

— Я бы не стала преувеличивать значение подъема спроса несмотря на то, что все об этом говорят. По мере роста спроса на жилье область применения ипотечной ставки сужается. Сейчас уже две трети жилья бизнес-класса и верхняя часть масс-маркета остаются вне зоны действия льготной ипотечной программы.

Думаю, что застройщики дорожат своей репутацией и не позволят себе снижать уровень проектов: держать марку необходимо, особенно сейчас, когда обновились условия действия льготной ипотеки. Через какое-то время девелоперам придется бороться за покупателя, а для этого объекты должны быть качественными.

«Мы ужесточили политику в адрес недобросовестных застройщиков»

— Лауреатами премии становились компании, позже ставшие банкротами, и проекты, превратившиеся в недострой. Как это отражается на репутации премии? Что лично вы чувствуете в связи с такими инцидентами? Что предпринимают организаторы премии, чтобы такое не повторилось?

— К счастью, это случается редко. Но, действительно, такие случаи бывали. Это очень болезненно для нас.

В этом году мы ввели в положение о премии правило о том, что будем лишать недобросовестных застройщиков «Знака качества» финалиста и победителя.

Мы подключили службу, которая каждый месяц мониторит объекты-финалисты нашей премии по базе «Дом.РФ». Если мы находим случаи, когда объекты превращаются в долгострои, то отправляем застройщику официальное письмо с требованием убрать «Знак качества» с объекта. Иначе говоря, мы ввели процедуру лишения премии.

 Может ли компания, у которой в архиве были долгострои и жалобы дольщиков (Urban Group, Kaskad Family и другие) заявлять новые проекты в качестве номинантов премии?

— Нет, не может. В этом году мы ужесточили политику в адрес недобросовестных застройщиков. Мы не допускаем таких девелоперов к участию в премии. Нам важно доносить наш «Знак качества» до покупателей, а наша главная миссия заключается в том, чтобы сделать покупку жилья комфортной и безопасной для людей.

— Какие документы должны предоставить участники на землю, стройку и должны ли? Как они проверяются?

— При подаче заявки застройщик обязательно прикрепляет следующие документы: разрешение на строительство, все правоустанавливающие документы на землю, проектную декларацию со всеми изменениями. Мы обязательно проверяем, является ли разрешение на строительство действующим.

Если номинант заявляется как построенный объект, мы запрашиваем акт о вводе в эксплуатацию. В этом году к нашей премии присоединился Москомстройинвест, который на определенном этапе отсматривает финалистов на предмет каких-то проблем у застройщиков, чтобы минимизировать риски покупателей. Органы власти в этом отношении обладают большей информацией, чем мы, и они готовы нам помогать с отсмотром победителей-финалистов. Эта поддержка для нас очень важна, так как мы заботимся о будущих покупателях и нашей репутации.

«Мы с каждым годом получаем все больше обращений от дольщиков различных объектов»

— Какая девелоперская компания собрала больше всего наград за всю историю премии?

— Больше всего наград у нас собрала компания «Пионер» — на ее счету более 17 побед в различных номинациях федеральной и московской премий. Семь наград у компании «Эталон». Много наград и у компаний ЛСР, «Кортрос», ФСК.

— Как покупатели относятся к премии? Знают ли о ней? Как вы собираете фидбэк?

— С каждым годом популярность нашего «Знака качества» растет. В начале августа мы запустили масштабную рекламную кампанию по Москве и регионам по продвижению премии. Мы ежегодно выпускаем каталог «100 лучших жилых комплексов России» тиражом 45 тыс. экземпляров, 35 тыс. из которых вкладывается в журнал Forbes. У каталога есть электронная версия, каждый день мы получаем более сотни скачиваний каталога.

О том, что наша премия популярна, говорит и тот факт, что мы с каждым годом получаем все больше обращений от дольщиков различных объектов, которые обращаются за помощью в решении какого-то вопроса с застройщиком. Люди видят, что этот объект участвует в премии, и через нас пытаются донести какие-то требования к застройщику либо дают обратную связь о положении дел в каком-то жилом комплексе. Это тоже показатель авторитетности нашей премии. Мы рады, что являемся полезными для покупателей.

 В каком из проектов — лауреатов премии вы хотели бы жить (или уже живете)?

— Не так давно я отдала свое предпочтение одному проекту — победителю нашей премии. Это ЖК «Символ» (девелопер «Донстрой»). Застройщик выполняет все свои обязательства.

ЖК «Символ»

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Свободное время я люблю проводить с семьей, на природе, за городом. Летом мы сплавляемся на сапах (сапсерфинг (от SUP — stand up paddle, гребля стоя) — разновидность серфинга, в котором серфер, стоя на доске — сапе, гребет веслом, а не руками. — Прим. ред.) либо устраиваем лесные походы. Как правило, у нас дома очень многолюдно и шумно. В этом году мы побывали в Сочи, в Красной Поляне.

Разработка концепций

Реконцепт объектов Ревитализация объекта Инженерно-техническая концепция Архитектурно-планировочная концепция

Концепции девелоперских проектов и проектирование

Cross Developmen Group оказывает услуги по разработке концепций и проектированию инвесторам, собственникам и покупателям коммерческой недвижимости.

Концепция девелоперского проекта это многомерная модель будущей недвижимости и ее интеграции в рынке, как объекта реализации стремлений собственника, включая материальное благополучие и значимость для потомков…

За последние 3 года специалистами компании разработаны концепции для 12 объектов коммерческой недвижимости общей площадью более 250 тыс. кв.м. В настоящее время в работе проекты реконструкции и строительства, комплексной мультифункциональной застройки общей площадью более 180 тыс.кв.м. В стадии разработки концепция агропромышленного парка регионального значения.

Каждая концепция уникальна, хотя имеет четкий алгоритм обработки информации и выполняемых аналитических процедур.

Разделы разработки концепции
  • Маркетинговая концепция
  • Архитектурно планировочная концепция
  • Инженерно техническая концепция
  • Концепция реализации
  • Бизнес план
  • План привлечения инвестиций​

В зависимости от исходных данных и состояния проекта может быть предложена реконцепция, ревитализация (перепрофилирование) объекта.

​​Маркетинговая концепция
  1. Анализ места положения (дислокации) объекта
  2. Определение недооцененного спроса
  3. Сегментирование клиентов на группы
  4. Определение вида бизнеса для реализации в точке дислокации
  5. Определение конкурентной среды
  6. Предварительная маркетинговая концепция объекта (3 варианта)
Архитектурно-планировочная концепция
  1. Генеральный план: посадка здания на земельный участок, этажность, парковка, план заездов и выездов на прилегающие улицы
  2. Зонирование объекта (разбивка площадей), прописывание логистических потоков, общая площадь здания
  3. Требования к навигации объекта
  4. Архитектурные решения: фасады и внутренняя архитектура. Тип конструкции здания
  5. Требования к рекламному оформлению здания (рекламные площади)
  6. Требования к внутренней отделке помещений
  7. Требования к дизайнерским решениям по оформлению зон общественного пользования
  8. Предварительная оценка стоимости на проектирование, строительство и оформление здания
Инженерно-техническая концепция​
  1. Требование к освещенности здания
  2. Требования к подъемной технике
  3. Требования к системам климата
  4. Требования к системам безопасности
  5. Требования к инженерным сетям
  6. Требование к оборудованию
  7. Предварительная оценка стоимости на проектирование, монтаж инженерно-технических систем здания
Концепция реализации​
  1. План мероприятий и основных принципов при продаже бизнеса на стадии котлована
  2. План мероприятий и основных принципов при продаже бизнеса на этапе коробки
  3. План мероприятий и основных принципов при продаже бизнеса, после того, как подобраны арендаторы
  4. План мероприятий и основных принципов при продаже готового бизнеса
Бизнес-план​
  1. Исполнительное резюме
  2. Описание проекта
  3. Анализ рынка
  4. Организационный план
  5. Описание доходов и расходов по проекту
  6. Финансовый план и оценка эффективности проекта
  7. Анализ рисков проекта
  8. Выводы и рекомендации
Виды недвижимости
  • Комплексное развитие территории
  • Новое строительство:​ бизнес-центры, торговые центры, street retail
  • Редевелопмент промышленных территорий
  • Ревитализация промышленных зданий и сооружений
Почему к нам обращаются

В наших правилах, чтобы каждый проект был интересным, знаковым и доходным для Инвестора.

Мы с осторожностью относимся к шаблонным решениям в девелопменте, и не будем делать серые, безликие проекты.

Если провести аналогии со здоровьем человека то именно, на этапе концепции, в зависимости от мотивов и ожиданий инвесторов, опираясь на критерии успешности и ликвидности объекта, мы ответственно анализируем и закладываем «здоровый генетический код» будущей недвижимости…

Объекты с участием специалистов компании

Курирует вопросы разработки концепции Кудрявцев Олег Станиславович — генеральный директор компании, имеющий степень CCIM Institute (Управление инвестициями в коммерческой недвижимости).

По всем вопросам, касающимся разработки концепции, можно напрямую обратиться к нему.

Пишите! [email protected]


Присоединяйтесь к нам на Facebook

OLEG KLODT | ARCHITECTURE & DESIGN

2021.02.05

Интервью экспертов девелоперского рынка c руководителями архитектурного бюро Анной Агаповой и Олегом Клодтом  о развитии рынка жилой недвижимости.

 

Сегодняшние покупатели элитного жилья, в отличие от инвесторов середины «нулевых», делают ставку на качество и комфорт. Элитный дом уже немыслим без собственной инфраструктуры и системы сервиса. Однако по-настоящему прорывные проекты сделают девелоперы, которые смогут предложить нечто эксклюзивное, чтобы привлечь внимание и выделиться среди конкурентов. Олег Клодт и Анна Агапова, руководители Архитектурного бюро Олега Клодта, ответили на самые актуальные вопросы об особенностях развития девелоперского рынка в России и мире.

 

— Ваше архитектурное бюро – один из лидеров, создающих проекты для крупных застройщиков жилой недвижимости в Москве. В чем основные особенности работы с девелоперскими проектами в нашей стране и в мире?

 

— Нам сложно говорить обо всем мире. Мы готовы обсуждать Москву, Санкт-Петербург и, пожалуй, Лондон. Наша компания с момента ее основания, а именно с 2000 года, всегда фокусировалась на частной жилой архитектуре и интерьерах. Однако за последние три года портфолио наших проектов, действительно, значительно увеличилось за счет девелоперских проектов. Более 10-и проектов уже реализованы и еще столько же находятся в работе. Выход на девелоперский рынок не был нашей целью, это получилось само собой. К нам пришли заказчики, которые были готовы к со-творчеству и созданию интересных проектов и решений, чтобы получить конкурентное преимущество на рынке.

 

— Как вы думаете, в чём причина?

 

— Причин две. Во-первых, появилась тенденция уделять внимание общественным пространствам. В США уже многие годы лобби в многоквартирных домах выполняют функции ресепшн в отелях. Внутри создана среда, в которой можно жить, не выходя за периметр – там есть и коворкинг, и рестораны, и фитнес-клуб. В Европе и в России тоже поняли, что за такими проектами – будущее. Во-вторых, на рынке недвижимости появились новые серьёзные игроки. Они, чтобы сделать себе имя и сформировать репутацию, стали приглашать успешных дизайнеров для реализации высококачественных стильных интерьеров общественных пространств. Компании перестали экономить на дизайне входных групп, стало очевидным, что покупатель осознает своей дом гораздо шире стен собственной квартиры. Конкуренция привела к значительному росту в качестве.

 

— Почему застройщики выбирают вас?

 

— Прежде всего, мы обладаем колоссальным опытом проектирования частных жилых интерьеров. До девелоперских проектов мы 17 лет проектировали частное жилье и досконально изучили, что является основополагающим в ожиданиях клиентов, что такое в их понимании комфорт и красота. Не так давно мы сделали лобби с библиотекой – это вообще классная и важная история, которая способна преобразовать любое пространство и создать атмосферу. Если просто поставить кресло и диван, там никто сидеть не будет. А если в холле организован сервис, где можно почитать книгу, распечатать документы, провести встречу – это будет востребовано. Кстати, мы говорим не только о людях, но и об их питомцах. Во всех наших проектах pet-инфраструктура продумана до мелочей: во входных группах оборудованы специальные душевые для мытья лап животных. Круто делать сервисы!

Также заказчиков привлекают качество нашей работы и полный спектр оказываемых услуг. Сегодня каждый жилой проект – это дом с легендой, эстетикой жилого комплекса, философией. Вокруг него выстраивается стратегия продаж, целая команда маркетологов и бренд-менеджеров работает над тем, чтобы рассказать историю, которую купит клиент. Дизайн интерьера в данном случае – часть сторителлинга. Мы прописываем визуальные коды, участвуем в создании брендинга. В нашей команде есть даже графические дизайнеры, которые занимаются дизайном навигации и прочих элементов, являющихся частью целого жилого комплекса.

 

— Думаете, дизайн-бюро должны предоставлять и услуги графического дизайна?

 

— Недавно Netflix выпустил вторую часть сериала Abstract of Art. Там создатели приложения Instagram рассказывают о ре-дизайне логотипа и пользовательском опыте, который позволил компании взлететь в краткий срок. Но дело не только в прибыли и успехе. Мы рекомендуем всем посмотреть этот красивый документальны сериал, который показывает, как дизайн влияет на нашу жизнь. В проекте Abstract of Art участвуют многие суперзвезды нашей отрасли: датский архитектор Бьярке Ингельс; дизайнер кроссовок Nike Тинкер Хэтфилд; Ян Спалтер, придумавший логотип Instagram; автор шрифт Tiffany & Co Джонатан Хефлер; другие. Они рассуждают о вещах, домах, улицах, одежде – и показывают, как самый разный дизайн меняет мир. Но самое главное, фильм показывает, как дизайн может объединять людей. Поэтому, отвечая на вопрос – конечно, нам важно, чтобы в нашей команде был человек, который в рамках своей компетенции участвует в создании концепции. Это важно и для заказчика, поскольку он минимизирует свои затраты. Мы создаем и дизайн, и бренд-айдентику, и 3D-туры по нашим интерьерам. Удержать клиента можно, когда ты минимизируешь его заботы.

 

— Чем вы руководствуетесь, начиная работать над проектом входной группы для жилых проектов?

 

— Своими собственными эстетическими принципами и последними тенденциями, которые наблюдаем в дизайне. Последние исследования показывают, что к 2050 году 68 процентов людей будут проживать в городах. Уже сегодня среднестатистический человек находится в помещении 90 процентов своего времени. Мы понимаем, что современный человек живет в отрыве от природы, и первоочередная задача дизайнеров – восполнить эту связь. Это можно сделать через создание успокаивающей, благоприятной среды, которая будет стимулировать как физическую, так и умственную активность человека. Сегодня так называемый wellbeing является ключевым принципом, которым руководствуются дизайнеры.  Мы все чаще слышим запросы от клиентов на наличие вокруг жилого комплекса парка, природной зоны, водоема или хотя бы фонтана. При работе над интерьером входных групп, особый акцент делается на органическую эстетику. Например, в отделке стен могут быть использованы панели с флористическими мотивами, а в зонах лаунжа – установлена мебель в стилистике «мягкого минимализма». Важное место в интерьерах занимают живые растения, но тут важно, чтобы были люди, способные ухаживать за ними. Мы во всех проектах нашей студии особое внимание уделяем декоративному освещению. Разрабатываем авторские световые инсталляции, которые визуально гармонично сочетаются с панорамными окнами лобби, обеспечивающими связь с окружающей средой и обилие естественного света. С радостью наблюдаем, что общая тенденция последних лет стала более сдержанной и культурной.

 

— Помимо входных групп и общих пространств вы также специализируетесь на проектах типовых квартир?

 

— Почти во всех зданиях мы делаем МОПы (места общего пользования – подъезды, этажи) и практически везде готовим планировки квартир и апартаментов. В рамках, которые заданы архитектурой зданий, создаем различные варианты пространств, исходя из потребностей клиентов. Важно разделять сегменты даже внутри одного здания. Ведь квартиры площадью до 80 метров и пентхаус в 300 метров – это совершенно разные концепции и функционал.

 

— За чем будущее: за индивидуальными проектами – или за готовыми решениями?

 

— Мы уверены, что будущее – за готовыми интерьерами. Пока лишь некоторые девелоперы предлагают уже реализованные интерьеры. Но со временем эти предложения будут пользоваться спросом. Останется 1-2 процента клиентов, которые захотят авторский дизайн, но большая часть предпочтёт выбирать из готовых вариантов. Конкуренция приведёт к тому, что компании начнут предлагать интерьеры с отделкой, включая мебель, свет и ковры. Покупатель сможет въехать в квартиру уже в день покупки, просто привезя личные вещи. И вот тут на рынке выиграет тот, кто сможет удивить!

Определение проекта развития

: 658 образцов

Проект развития означает прямые или косвенные инвестиции, капитальные и другие расходы (а) в любые совместные предприятия, в которых Эмитент или любой Гарант, прямо или косвенно, имеет контроль или с кем он имеет договор на управление, разработку или аналогичный контракт и, в случае совместного предприятия, в котором Эмитент или любой Гарант владеют (прямо или косвенно) не менее 25% Доли в таком совместном предприятии, или (b) в, или расходы в отношении казино, казино-курортов, «рацино», ипподромов, неигровых курортов, отелей, распределенных игровых приложений, развлекательных разработок, ресторанов, торговых центров или таверн или лиц, владеющих казино, казино-курортов, «рацино», ипподромы, неигровые курорты, отели, распределенные игровые приложения, развлекательные разработки, рестораны, торговые центры или таверны (включая казино, казино-курорты, «рацино», ипподромы, неигровые курорты, отели, распределенные игровые приложения, развлекательные разработки, рестораны, торговые центры или таверны в стадии разработки или строительства, которые в настоящее время не открыты или не работают, в отношении которых Эмитент или любой Гарант (прямо или косвенно через дочерние компании) заключили договор контракт на управление, разработку или аналогичный (или соглашение о заключении такого контракта на управление, разработку или аналогичный), и такой контракт остается в полной силе и действует на момент таких инвестиций, хотя он может быть предметом одобрения регулирующих органов) в каждом дело, используемое для финансирования или созданное с целью разрешения таких совместных предприятий, казино, казино-курортов, «рацино», ипподромов, неигровых курортов, отелей, распределенных игровых приложений, развлекательных разработок, ресторанов, торговых центров или таверн, как случай может заключаться в финансировании, покупке, разработке, строительстве или другом приобретении любых основных или капитальных активов или ремонте бывших использование активов или свойств, которые развивают, расширяют или значительно улучшают собственность таких совместных предприятий, казино, курортов с казино, «рацино», ипподромов, неигровых курортов, отелей, распределенных игровых приложений, развлекательных заведений, ресторанов, торговых центров или таверн. и вспомогательные активы или связанные с ними (включая, помимо прочего, отели, рестораны, развлекательные, розничные и другие подобные проекты), или строительство и развитие казино, казино-курортов, «рацино», ипподромов, неигровых курортов, отелей, распределенных игровые приложения, энте…

Development Projects — обзор

12.3.2 Управление разработкой проекта

Различные фазы разработки проекта, которые были описаны в предыдущем разделе, значительно различаются с точки зрения требований к ресурсам, навыков управления и внешних интерфейсов. Кроме того, задачи и действия на каждом этапе очень разнообразны: от кабинетных проектных работ до заливки бетона на месте. Управление разработкой проекта включает в себя координацию и управление широким спектром человеческих ресурсов, обычно разбросанных по обширной географической области и часто базирующихся в нескольких отдельных организациях.Координация и управление задачами, связанными с разработкой большого проекта, представляет собой серьезные проблемы, особенно когда проекты расположены в сложных условиях. Крупные проекты могут включать в себя мобилизацию нескольких десятков тысяч человек. Строительные работы сами по себе могут потребовать развития инфраструктуры, такой как дороги для ввоза материалов, портовые зоны для разгрузки, рабочие городки и так далее. Более того, почти все проекты предполагают привлечение сторонних подрядчиков для выполнения важных элементов работы.Это особенно актуально в нефтегазовой отрасли, где для выполнения определенных видов деятельности требуется множество специализированных подрядчиков. Например, бурение и заканчивание одной морской скважины может включать услуги множества различных подрядчиков.

Не существует стандартной системы организации и управления деятельностью по развитию проекта, и не существует «правильного способа» решения задач управления проектами. Существует множество способов организации деятельности по разработке проекта, каждый из которых направлен на снижение рисков развития либо путем сохранения рисков внутри компании, либо путем распределения рисков между третьими сторонами посредством коммерческих контрактов.Компания может принять решение о проведении всех мероприятий по разработке проекта самостоятельно, начиная с проектирования, проектирования, закупок, строительства, ввода в эксплуатацию и завершения. Это может быть осуществимо для небольших и простых проектов, но по мере увеличения размера проектов для более крупных проектов становится менее целесообразным выполнять все эти действия внутри компании. На другом конце спектра компания может решить передать на подряд весь процесс разработки проекта от ранних стадий проектирования до завершения окончательного проекта.В этом случае компания предоставит спецификацию проекта и согласует цену. Затем подрядчик должен спроектировать, построить и завершить проект и передать его заказчику. Заказчику по-прежнему необходимо будет управлять подрядчиком, и, как правило, ему потребуется создать внутреннюю команду управления проектом для отслеживания прогресса и управления взаимодействием с подрядчиком.

На практике большинство проектов находятся где-то посередине. Спонсоры проекта обычно берут на себя определенный уровень разработки проекта, и для этих целей спонсоры обычно привлекают внешнего подрядчика для управления работой FEED.Подрядчик FEED подготовит тендерную документацию, которая будет включать проектные решения и спецификации вместе с условиями подрядчика, которые будут заключены. После этого будет проведен процесс торгов, и подрядчик будет выбран для подписания контракта. Помимо подрядчика FEED, спонсоры проекта также создадут группу управления проектом, которая будет отвечать за реализацию проекта. Команда управления проектом обычно укомплектована членами из собственных организаций спонсоров, и ей поручено обеспечить выполнение проекта в срок и в рамках бюджета.Навыки и возможности команды управления проектом часто имеют решающее значение для обеспечения успешной реализации проекта. Кроме того, требования команды управления проектом развиваются по мере продвижения проекта через различные фазы разработки. Например, на этапе детального проектирования требуются разные наборы навыков, чем на этапах запуска и ввода в эксплуатацию. В результате состав команды управления проектом может меняться на протяжении фазы разработки проекта.Это само по себе создает управленческие проблемы, которые необходимо надлежащим образом решать в организации и структуре команды.

Какая бы система ни была принята спонсорами, кредиторы проекта детально изучат предлагаемое управление проектом и организационные механизмы. Кредиторы ожидают, что их технический консультант подтвердит, что договоренности удовлетворительны и что команда управления проектом обладает достаточными соответствующими навыками и опытом для реализации проекта. Кредиторы также ожидают, что спонсоры проекта предоставят помощь в управлении проектом и квалифицированный персонал.Условия любых соответствующих соглашений о технических услугах, соглашений о прикомандировании и т.п. будут тщательно изучены спонсорами проекта и их консультантами.

Особо сложная проблема во многих нефтегазовых проектах связана с делегированием оператору функций управления проектом. Мы уже видели, что многие проекты организованы на основе некорпоративных совместных предприятий и что один из партнеров по совместному предприятию обычно назначается оператором. Ответственность за управление проектом обычно делегируется оператору в соответствии с соглашением о совместном предприятии.Учитывая, что кредиторы не имеют прямых договорных отношений с оператором, способность кредиторов проводить детальную комплексную проверку организованного управления проектом ограничена. Кредиторы также смогут иметь значительно более низкий уровень контроля над управлением проектом в этой ситуации. Однако кредиторы часто могут принять риски развития проекта при условии, что оператор имеет опыт и хорошо известен, и что условия совместного предприятия без образования юридического лица предоставляют неоператорам приемлемый уровень контроля над деятельностью оператора.

5 простых шагов в разработке проекта The Work Smarter Guide — Redbooth

Для тех, кому была поручена задача управления проектами — независимо от размера — беспокойство о том, что оно не будет выполнено должным образом вовремя, в рамках бюджета и эффективно, является вполне реальным.

Чтобы убедиться, что вы завершите успешный проект, ключ к организации и планированию.

И, как и все в жизни, большая задача, разбитая на серию более мелких задач, внезапно перестает казаться такой большой.Успешную реализацию разработки проекта можно разделить на 5 этапов разработки проекта:

  • Инициирование
  • Планирование
  • Исполнение
  • Контроллинг
  • Закрытие

Правильно завершив каждую фазу, вы можете быть уверены, что у вас получится хорошо продуманный и успешный проект.

1. Запуск

Первая часть разработки успешного проекта — убедиться, что вы полностью уверены во всем, что нужно сделать, и что у вас есть четкая цель и название для вашего проекта — в конце концов, как он может быть успешным, если вы этого не сделаете? Не знаете точно, каков желаемый результат?

Вы должны попытаться определить, как вы можете измерить свой прогресс и какие вехи вы пытаетесь достичь. Это даст вам простой способ отслеживать прогресс и поддерживать мотивацию вашей команды.

2. Планирование

Это, наверное, самая важная часть всего процесса. Планирование включает в себя организацию того, что будет сделано, когда и кем. Он должен быть подробным и хорошо продуманным, чтобы гарантировать, что ничего не будет упущено, проведя оценку рисков и убедившись, что у каждого есть то, что ему нужно, чтобы иметь возможность выполнять задачи, которые от него требуются.

Именно на этом этапе вы должны взглянуть на подробную и реалистичную калькуляцию затрат, сроки, анализ рисков, ресурсы и системы связи.Подробный план, такой как тот, который вы можете составить с помощью шаблонов, поможет вам в этом и значительно упростит задачу.

3. Исполнение

Теперь, когда ваш проект правильно спланирован, вы можете приступить к его реализации. Убедитесь, что вы придерживаетесь своего плана как можно точнее, и у вас есть коммуникационный центр, где заинтересованные стороны могут сотрудничать для достижения прогресса — например, программное обеспечение для управления проектами. Но также рекомендуется постоянно отслеживать его прогресс и вносить какие-либо изменения или адаптации по мере продвижения.

4. Контроль

Контроль необходимо проводить на этапе исполнения. Здесь вам нужно постараться обеспечить максимально точное соблюдение плана и регулярный мониторинг, чтобы проект не вышел из-под контроля.

5. Закрытие

После завершения проекта рекомендуется написать заключительный отчет, содержащий краткое изложение проекта, насколько хорошо вам удалось придерживаться плана, какие изменения вы должны были внести и почему, и что вы будете делать. иначе, если бы вы повторили это снова.Это полезно для будущего планирования проектов и помогает сделать следующий еще более успешным.

Ключ к завершению успешного проекта — это планирование, и любая помощь, которую вы можете получить в этом процессе, может иметь решающее значение.

Шаблоны

для управления проектами помогают в планировании, чтобы вы не превысили бюджет и не опаздывали, а также чтобы ваш проект выполнялся максимально гладко. И, следуя этому 5-этапному процессу разработки проекта, вы можете убедиться, что ваш проект настолько успешен и эффективен, насколько это возможно.

Есть ли у вас собственные советы по развитию проекта? Делитесь ими в комментариях ниже!

Город Лагуна-Бич — основные проекты развития

Предлагаемые проекты развития компании Laguna Beach

Компания Laguna Beach Co. определила несколько девелоперских проектов, которые она планирует реализовать. Предлагаемые проекты находятся на самых ранних этапах формирования и могут развиваться по разным направлениям по мере выявления проблем и возможностей, а также проведения различных исследований и обзоров.Каждый потенциальный проект будет тщательно проверяться на предмет соответствия Генеральному плану города, Местной прибрежной программе, Кодексу зонирования, другим соответствующим политикам и кодексам, а также Закону о качестве окружающей среды Калифорнии. Слушания будут назначены в Комиссии по планированию, и некоторые проекты могут быть обжалованы в городской совет и прибрежную комиссию Калифорнии. Различные проекты описаны отдельно ниже, а соответствующие материалы, предоставленные Заявителем, предназначены только для информационных целей.

Музей-гостиница Проект

Предлагаемый проект состоит из сноса существующих построек, расположенных вдоль океана вдоль шоссе North Coast Highway между Cliff Drive и Jasmine Street, для строительства нового бутик-отеля, публичной художественной выставки и ресторанов. Слушание по пересмотру концепции было проведено Комиссией по планированию 16 октября 2019 г.

Отчет персонала Комиссии по планированию для анализа концепции

Публичное уведомление — Обзор концепции

Концептуальный план проекта отеля-музея

Заявка на проект отеля-музея

Cleo Hotel Project

Предлагаемый проект состоит из сноса существующего отеля Laguna Beach Holiday Inn (696 South Coast Highway) и многофункционального коммерческого / жилого комплекса (688-690 South Coast Highway) для строительства нового бутик-отеля и смешанного -использовать застройку с паркингом ниже уровня земли.Обзор концепции был проведен Комиссией по планированию 7 ноября 2018 г.

Отчет персонала Комиссии по планированию о рассмотрении концепции от 7 ноября 2018 г. (прокрутите вниз до пункта 3 публичных слушаний)

Планы обзора концепции

Заявка на проект отеля Cleo

Связанные документы:

  • Отчет городского менеджера городскому совету: 4 февраля 2020 г.
  • Отчет городского менеджера городскому совету: 7 января 2020 г.
  • Отчет городского менеджера городскому совету: 17 декабря 2019 г.
  • Отчет городского менеджера городскому совету: 19 ноября 2019 г.
  • Отчет городского менеджера городскому совету: 15 октября 2019 г.
  • Отчет городского менеджера городскому совету: 10 сентября 2019 г.
  • Отчет городского менеджера городскому совету: 6 августа 2019 г.
  • Законопроект о возмещении городских расходов, связанных с проектами компании Laguna Beach: 6 августа 2019 г.
  • Меморандум о взаимопонимании между городом Лагуна-Бич и компанией Лагуна-Бич
  • Соглашение о возмещении городских расходов с компанией Laguna Beach: 24 апреля 2019 г.
  • Процесс рассмотрения важных проектов развития и рассмотрение меморандума о взаимопонимании: 9 июля 2019 г.
  • Законопроект о процессе рассмотрения законопроекта о важных проектах в области развития: 23 апреля 2019 г.

Текущие строительные и девелоперские проекты

Обзор


Департамент планирования и общественного развития курирует различные строительные проекты.Для получения информации о больших и малых проектах, включая все те, которые проходят рассмотрение и утверждение Комиссией городского планирования и общественного дизайна, посетите указанные ниже страницы.

Каждая из трех категорий проектов, представленных ниже, содержит название или адрес проекта, краткое описание и информацию о том, ожидает ли проект рассмотрения Комиссией или разрешения на строительство. Также определены недавно завершенные важные проекты.

Изучите текущие проекты в Olivette

Жилые проекты
Жилой проект в первую очередь включает улучшения, связанные со строительством жилых структур и зданий.Жилые проекты включают новые дома, жилые пристройки, внешние изменения, вспомогательные конструкции, такие как террасы, бассейны и беседки, а также отклонения от городских правил ограждения. Жилые проекты также включают разделение или корректировку границ существующей жилой собственности.

Коммерческие проекты
Коммерческий проект в первую очередь включает улучшения, связанные со строительством сооружений и объектов для торговли и бизнеса. Кроме того, Olivette также включает в себя многоквартирные дома, состоящие из 4-х и более пристроенных жилых единиц, как коммерческий проект.Коммерческие проекты могут включать в себя магазины розничной торговли, рестораны, гостиницы, медицинские здания и сооружения, промышленные здания, склады и офисные здания. Большинство коммерческих проектов в Olivette также будут иметь обозначение зонирования, состоящее из «COR» коммерческого / офисного / торгового района, «PRO» жилого / офисного района и «LID» района легкой промышленности.

Предлагается на рассмотрении:

Утверждено:

Муниципальные и прочие государственные проекты
Муниципальный проект в первую очередь предполагает надзор за проектированием, разработкой и / или строительством со стороны городских властей.Муниципальные проекты включают муниципальные объекты города, такие как мэрия, общественный центр или общественные работы, а также улучшение улиц и тротуаров, а также улучшение парков. Большинство муниципальных проектов реализуются на государственной полосе отчуждения или на земельных участках, находящихся в зоне общественной активности «ООПТ».

Другие государственные организации, такие как Missouri American Water, Spire и MSD, реализуют различные проекты в городе. Хотя коммунальное предприятие может заключить договор с частными подрядчиками на выполнение работ, ответственность за проектирование, разработку и / или строительство остается за коммунальным предприятием.

Последние новости о разработке Olivette


Новости действий
Прочтите о текущих проектах, находящихся на рассмотрении города Комиссией по планированию и общественному проектированию, на рассмотрении разрешения на строительство или на стадии строительства.

Девелоперских проектов | Верона, Висконсин

В октябре 2020 года были утверждены поправки к Генеральному плану развития
505-507 Брюс Стрит Альдо Партнерс 505-507 Ул. Брюс Строится 7000 с.f. здание, которое можно разделить на трех отдельных арендаторов; Утвержденный план участка, условное разрешение на использование и сертифицированная карта обследования на май 2019 года
420 Church Ave. & 100 South Marietta St. (бывшая собственность школы) Steve Brown Apartments и Alexander Company 420 Church Ave. & 100 South Marietta St. Точный план реализации утвержден в июле 2021 года и карте зонирования для 250 квартирных единиц и до 10 000 квадратных футов коммерческих площадей с соответствующими условиями.Точный план реализации был утвержден в июле 2021 года с условиями для 232 квартир через предварительную и окончательную платформу, PIP для Steve Brown Apartments (большой файл) и PIP для Alexander Company (большой файл).
Costco

1000 Batker Court

Costco

1000 Баткер Корт

Начато выставление оценок. Концептуальный план для оптового здания и топливного объекта площадью 161 050 квадратных футов с максимум 24 насосными станциями в юго-западном углу CTH M и Thousand Oaks Trail перед комиссией по планированию в июле 2020 года.Генеральный план развития (файл большого размера) был утвержден в ноябре 2020 года. Ниже приведены избранные элементы из описательной части документа Генерального плана развития, возвышений и визуализации, ландшафтного дизайна и освещения, плана участка. Точный план реализации (файл большого размера) был утвержден в марте 2021 года. Ниже приведены выбранные элементы из описательной части этого документа планирования, плана участка, участков участка, отметок складов, перспектив складов, отметок уровня топлива, ландшафтного дизайна и фотометрии.
Авеню 300 Ист Верона Аманда Праймесбергер Проспект 300 Ист Верона, Завершено Концептуальный план клиники площадью 4000 квадратных футов с 2-квартирными квартирами перед рассмотрением комиссии по планированию в октябре 2020 года. Генеральный план развития и точный план реализации утверждены в ноябре 2020 года.
240 Enterprise Диск Murphy Real Estate Services Диск Enterprise 240 Утверждено в июле 2021 г. Утвержденный план участка, условное разрешение на использование и поправка к карте зонирования для группового детского сада площадью 10 731 кв. Фут и изменение зонирования с пригородного офиса на районный офис.
Epic — Campus 5 — Phase 2 Эпический 1979 Млечный Путь Строится Утвержденное разрешение на условное использование и план участка для 2 офисных зданий
Epic — Campus 5 — Phase 3 Эпический 1979 Млечный Путь Утверждено в апреле 2021 г. Утвержденный план участка и изменение разрешения на условное использование для 1 офисного здания.
Epic — временное здание подрядчика Эпический 1979 Млечный Путь Строится Утвержден в августе 2021 года для плана участка по перемещению временного здания подрядчика, расположенного в кампусе 5.
Epic — Хозяйственные постройки Эпический 1979 Млечный Путь Строится Утвержден в августе 2021 года план площадки четырех хозяйственных построек.
John P. Livesey Blvd. KSW Construction John P. Livesey Blvd. Утверждено в июле 2021 года. Утвержден в июле 2021 года для плана участка гибкого промышленного здания площадью 18 560 квадратных футов.
220 Кинан Корт County Farm Property LLC 220 Кинан Корт Утверждено в феврале 2021 г. с условиями План участка для многоквартирного здания площадью 6100 квадратных футов утвержден в феврале 2021 года.
Кеттл Крик Норт H&H Свойства Начальная школа Северного Кантри-Вью Строится Одобрено на 174 односемейных лота
1101 Моренная тропа чайника MilliporeSigma 1101 Морена для чайника Строится Утверждено в июле 2020 года для плана участка для пристройки на 68 000 квадратных футов для MilliporeSigma.
841 North Main Street, Группа Форвард Девелопмент 841 Н. Главная ул. Строится Соглашения утверждены в апреле 2020 года. В апреле 2019 года утвержден план строительства 100-квартирного дома для престарелых с ограничением по возрасту и вспомогательным уходом. Сертифицированная карта обследования утверждена в феврале 2021 года.
400 S. Nine Mound Rd. 400 с.Nine Mound Rd. Утверждено в августе 2021 г. Утверждено в августе 2021 года для условного разрешения на использование профессионального офиса, продажи и аренды автомобилей.
421 S. Nine Mound Rd. И 408 Venture Ct. Решения Zander 421 S. Nine Mound Rd. & 408 Venture Ct. Строится Утвердил план участка для здания площадью 6600 квадратных футов и создания двух (2) участков с помощью сертифицированной карты обследования в мае 2020 года.Первоначальный обзор был представлен в феврале 2020 года.
Prairie Oaks Drive, лот 2 Heath Investments Limited Partnership, LLC Лот 2, Prairie Oaks Dr. Утверждено в апреле 2021 г. Концептуальный план был рассмотрен в январе 2021 года. Генеральный план развития был утвержден в марте 2021 года для 48-квартирных квартир в двух зданиях с исключениями для отступления. Точный план реализации был утвержден в апреле 2021 года.
Sugar Creek Commons — Buildings B & C (большой файл) Группа Форвард Девелопмент К югу от проспекта В. Верона и к западу от улицы Легиона Строится Точная поправка к плану реализации утверждена в ноябре 2018 года для 143-квартирных квартир и 26000 квадратных метров жилья. рекламный ролик был утвержден еще на один год в декабре 2019 года. Точный план реализации утвержден в декабре 2020 года (большой файл).Весь участок одобрен на 284 квартиры.
Библейская церковь Вест-Мэдисон Каскадная разработка 2898 Стони-Ридж Серкл Первоначальная проверка 700-квартирных многоквартирных домов в шести (6) зданиях и двух (2) коммерческих зданиях перед Комиссией по планированию и Общим советом в марте 2021 года.
410 и 420 Вест Верона авеню Northpointe 410 и 420 Вт.Верона проспект, Точный план реализации утвержден в сентябре 2021 года Концептуальный план четырех (4) этажного 79-квартирного жилого дома с 9 319 квадратных футов коммерческих площадей перед Комиссией по планированию в июле 2020 года. Генеральный план развития перед Комиссией по планированию в сентябре 2020 года для 4-этажного, 80. — жилой дом с коммерческой площадью 9319 квадратных футов, а пересмотренный план включал 75 квартир и 6895 квадратных футов, что было отклонено в октябре 2020 года.Пересмотренный Генеральный план развития 3-этажной, 63-квартирной и 4978 квадратных метров. коммерческой недвижимости был утвержден в декабре 2020 года. Точный план реализации, сертифицированная карта обследования и условное разрешение на использование проезжей части были утверждены в сентябре 2021 года.
Шепчущие бухты Группа Форвард Девелопмент К югу от CTH PD и к западу от CTH M Утверждено с условиями Ноябрь 2019 года 214 лотов и 29 аутлотов
1001 Wild Willow Way Каскадная разработка 1001 Wild Willow Way Утверждено в мае 2021 г. Утверждены условиями на май 2021 года на 100-квартирные многоквартирные дома в двух домах.Он расположен в лесу в районе Собор Пойнт.
Лес в Соборной точке Веридиан Юго-восточный угол CTH M & Range Trail Строится Утверждено в феврале 2020 года на 53 акра для 100-квартирных многоквартирных домов, 18 двухместных домов, 38 односемейных домов с выходом на переулок и односемейных домов с выходом на 101 улицу:

Текущие проекты развития | Памятник, CO

26.01.21 Стоматологическая клиника Monument Предварительный / окончательный план участка Разработка WMG — Брайан Шрок 314-537-4140, bshrock @ wmgdevelopment.com Утверждено 5/3/21-В стадии строительства 19.01.21 Дело Wolf Business Park № 2, Лот 2, окончательный план участка PD Hammers Construction, Inc. — Лиза Петерсон 719-570-1599, [email protected] Утверждено 5/3/21 — в стадии строительства 22.10.20 Деревня в Джексон-Крик Предварительный план участка и повторная зона для полицейских участков Creekside Developers, Inc — Бретт Бенке 719-522-0500, bbehnke @ csigc.com 46,973 акра, расположенные к западу от бульвара Джексон-Крик, недалеко от будущих дорог Harness & Cloverleaf Roads, идущих на запад, и ограничены на западе межштатной автомагистралью 25. Утверждено 21.04.2019 21.10.20 Gleneagle Dental Предварительный / окончательный план участка для PD Art C Klein Construction — Брюс Барр 719-570-6060; [email protected] 0,71 акра на 925 West Baptist Road, Lot 13 Monument Ridge Final Plat Утверждено на 2/1/21 — в стадии строительства 19.10.20 Elite Cranes Предварительный / окончательный план участка PD ООО «Элитные краны» — Стейси и Сэм Лоури 719-488-6500; Стейси @ elitecranesco.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Copyright © 2021 homyrouz.ru — Банкетный зал Хоми Роуз. All rights reserved.