homyrouz.ru — Банкетный зал Хоми Роуз

Перепланировка в хрущевке — «Проект-Сервис Групп»

Хрущевки — пятиэтажные здания, возведенные во второй половине прошлого столетия, кардинально отличаются от современных новостроек. Квартиры в этих домах соответствуют девизу того времени: «каждой семье отдельное жилье, пусть маленькое, но свое». Кухня не более 6 метров, часто совмещенный санузел, небольшие комнатки, тесный коридор — вот общая планировка квартиры в хрущевке.

Правительственная программа сноса этих морально и технически устаревших пятиэтажек в последние годы приостановлена. По словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, власти только после 2020 года будут думать о том, как расселять так называемые хрущевки.  Потеряв надежду на получение нового жилья в обмен на старое, не имея возможности купить квадратные метры в новостройке, многие решаются на усовершенствование своих малогабаритных квартир.

Современная концепция жилья, совершенно новое представление об организации жилого пространства привели к тому, что сегодня перепланировка хрущевки является очень востребованной услугой.

Основные варианты перепланировки устаревших пятиэтажек

В проекте обновления квартиры чаще всего присутствует:

• выборочный снос внутренних стен и перегородок;
• перенос дверных проемов или замена их на арочные конструкции;
• ликвидация кладовок и антресолей;
• совмещение ванной и туалета;
• расширение санузла за счет коридора;
• организация «студийного» пространства.

Любой вариант перепланировки хрущевки — это возможность для воплощения фантазий на ограниченном пространстве, обустройства жилья в соответствии с новыми стандартами.

Примеры перепланировок Проект-Сервис Групп

Примеры согласованных проектов перепланировки хрущевок в г. Реутов. Проекты разработаны нашей организацией. 

Трехкомнатная квартира на ул.Победы	Двухкомнатная квартира на ул.Гагарина
Однокомнатная квартира на ул. Гагарина	Двухкомнатная квартира на ул.Головашкина

 

Ограничения при перепланировке в хрущевках

В желании максимально адаптировать квадратные метры к своим потребностям нельзя забывать о нормах действующего законодательства, которые запрещают проведение ряда работ при перепланировке квартиры, а именно:

• не подлежат демонтажу несущие стены и вентиляционные каналы;
• запрещается заделывать газовые стояки в стены;
• наличие газовой плиты требует при объединении кухни и комнаты установки плотно закрывающейся двери или хотя бы раздвижной перегородки;
• расширение ванной комнаты и туалета возможно только за счет смежных нежилых помещений;
• запрещено размещать «мокрые» точки над жилыми комнатами соседей.

В квартирах кирпичных хрущевок обычно нет несущих стен, поэтому при перепроектировании можно сносить и передвигать любую из них. В панельных домах нельзя проводить расширение существующих или вырезку новых проемов без дополнительного укрепления стен. Это связано с тем, что для каждой панели предусмотрена допустимая нагрузка, превышение которой может привести к аварийной ситуации.

Перепланировка квартиры позволяет создать новое по стилю пространство, расширить его и сделать более удобным для проживания.

Любое переустройство жилья должно проводится лишь после разработки проекта изменений с соблюдением всех действующих строительных, технических и санитарно-гигиенических норм. Наиболее качественный и детализированный продукт может предложить только лицензированная компания. Такая организация берет на себя составление проектно — сметной документации, согласование перепланировки в хрущевке, оформление всех разрешений в контролирующих инстанциях.

Доверившись профессионалам, вы можно рассчитывать на высокое качество работы по доступной цене в оговоренные сроки.

6 вариантов и 40 фото-примеров квартир в современном дизайне

Квартиры старого жилого фонда из-за небольших размеров отличаются низким комфортом, но радуют приемлемой стоимостью. Многие проблемы решает перепланировка хрущёвки в соответствии с личными предпочтениями и финансовыми возможностями. Подобный способ обновления поможет превратить тесное жилище в стильную и удобную квартиру.

Содержание

1. Нюансы перепланировки хрущёвки из двух комнат
2. Основные рекомендации
3. Возможные варианты перепланировки
4. Вариант №1: объединяем кухню с гостиной
5. Вариант №2: перенос стены в большой комнате
6. Вариант №3: превращение двухкомнатной квартиры в трёхкомнатную
7. Вариант №4: превращение смежных комнат в изолированные
8. Вариант №5 : увеличение кухни за счёт санузла
9. Вариант №6: модная студия из двушки
10. Разделение кухни-гостиной на функциональные зоны
11. Зонирование жилой комнаты
12. Популярные идеи оформления интерьера
13. Выбор стилевого решения
14. Модерн
15. Лофт
16. Минимализм
17. Скандинавский
18. Японский
19. Хай-тек

Нюансы перепланировки хрущёвки из двух комнат

Прежде всего следует выяснить, какие действия можно выполнять, а какие нет. В некоторых случаях потребуется разрешение соответствующих органов для согласования и утверждения нового плана квартиры.

Законная перепланировка допускает следующее:

• объединение туалета и ванной, присоединение к ним части коридора;
• увеличение площади комнаты за счёт прихожей;
• совмещение жилого помещения и кухни с электрической плитой в одно пространство;
• перенос дверных проёмов в стенах, которые не являются несущими;
• демонтаж антресолей, встроенных стенных шкафов;
• удаление части стены, выходящей на балкон или лоджию после остекления и утепления.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА ХРУЩЁВКИ 45 кв. м. Сделал большую гардеробную и удобную кухню!

Существует также список действий, которые запрещены в процессе переоборудования.

1. В домах, оборудованных газопроводом, объединять кухню с жилыми комнатами.
2. Увеличивать площадь кухни за счёт соседних помещений (спальни, зала, прихожей и санузла).
3. Проводить полный демонтаж стены дома, выходящей на балкон.
4. Разрушать вентиляционные короба.
5. Вести работы, блокирующие доступ к инженерным коммуникациям.
6. Объединять квартиры, расположенные на соседних этажах, путем нарушения целостности перекрытий.
7. Возводить дополнительные пристройки, которые планируется сделать частью квартиры на первом этаже.

Кроме того, не следует использовать для постройки межкомнатных перегородок слишком тяжёлые материалы.

В домах, которые входят в реестр аварийных зданий, запрещены любые виды перепланировки.

Основные рекомендации

При выборе оптимального решения для перепланировки, стоит предварительно познакомится с рекомендациями профессионалов.

1. Спальню лучше оставить в исходном виде. Чем меньше перегородок придётся сносить, тем проще получить разрешение на проведение работ.
2. Разумно соединить кухонное пространство с прихожей.
3. Большая гостиная способна превратиться в две отдельные комнаты, если каждая из них будет оснащена оконным проёмом.
4. В случае слияния всех помещений в одно, важно обеспечить единство стиля и цветовой гаммы.
5. Для зонирования пространства можно воспользоваться различными предметами мебели (диваном, стеллажом, барной стойкой и др.).
6. Совмещённый санузел разумно оборудовать душевой кабиной вместо большой ванны. Это позволит рационально распорядиться имеющейся площадью.
7. Большое внимание следует уделить цветовому оформлению. Предпочтительнее светлые оттенки, визуально расширяющие пространство.
8. Хорошее решение − использовать мебелью встроенного типа.

Крайне важно устранить впечатление недостатка площади. В этом помогут следующие приёмы:

• отделка стен и потолка в одном тоне;
• единое напольное покрытие для всех помещений;
• скрытые места для хранения вещей;
• зеркальные элементы.

Считается, что лампы с холодным типом свечения добавляют пространству дополнительного объёма. Хотя источники с жёлтым, мягким светом создают более уютную атмосферу.

Возможные варианты перепланировки

При выборе проекта преобразования хрущёвки стоит отталкиваться от исходной планировки квартиры.

1. Распашонка. В центральной части находятся кухня и санузел, по краям комнаты одинаковой площади. Плюс – спальня и гостиная изолированы друг от друга, имеют отдельные входы из прихожей.
2. Улучшенная планировка в мини формате. Напротив входа − небольшая спальня, слева − просторная гостиная, справа – санузел и кухня. Иногда в квартире присутствует кладовка.
3. Книжка. Этот тип имеет смежные комнаты разного размера, узкий коридор, в который выходят кухня и санузел.
4. Трамвайчик. Здесь также присутствуют смежные комнаты, но их площадь примерно одинаковая. Из прихожей одна дверь ведёт в гостиную, а другая на кухню. Рядом с последней находится совмещённый санузел.

Вариант №1: объединяем кухню с гостиной

В этом случае демонтируют стену между названными помещениями полностью или частично. Часто в общее пространство включают часть коридора. Если на кухне используется газовая плита, то потребуется её замена на электрический агрегат.

Второй способ выхода из данной ситуации – новая перегородка из стекла и дерева, оснащённая дверью раздвижного типа. За счёт прозрачности помещение будет выглядеть большим, единым и светлым.

Вариант №1 можно реализовать при перепланировке 2-х комнатной хрущёвки любого типа. В обновлённой квартире будет удобно одному человеку или семейной паре без детей.

Положительные стороны этого решения:

• расширение пространства;
• повышение комфортности и функциональности;
• современный внешний вид;
• эффект новизны и возможность общения без препятствий.

Однако следует отметить минусы от совмещения жилой комнаты и кухни.

1. Отсутствие перегородки приводит к распространению кухонных запахов по квартире. Решением проблемы станет мощная вытяжка.
2. Громкие звуки от работающей бытовой техники способны помешать общению, просмотру телевизора.
3. Исчезает возможность уединиться.

Вариант №2: перенос стены в большой комнате

Если квартира предназначена для трёх−четырёх человек (родители, один или два ребёнка), то важно обеспечить всех отдельными помещениями.

В гостиной смещают стену, чтобы оборудовать компактную спальню для семейной пары. Место отделяют гипсокартонной или стеклянной перегородкой. Оставшуюся часть комнаты соединяют с кухней, в результате получают общую зону для отдыха. Спальня остаётся неизменной.

Плюсы:

• отдельные комнаты для сна;
• возможность уединения для каждого члена семьи;
• превращение маленькой кухни в большое пространство со столовой и зоной отдыха.

Главный минус такой перепланировки в двухкомнатной хрущевке – отсутствие окна в родительской спальне. Положение можно исправить, создав качественное искусственное освещение.

Вариант №3: превращение двухкомнатной квартиры в трёхкомнатную

Это сложный и затратный способ, предполагает демонтаж стен и новую нарезку комнат.

При разработке проекта важно определить, какие внутренние стены являются несущими, а также учесть число и месторасположение оконных проёмов. В идеале каждая комната должна иметь окно.

Согласно правилам эргономики, площадь комнаты для комфортного проживания должна составлять не менее 10 м². Для того чтобы обеспечить выполнение этого условия, придётся задействовать балкон или лоджию, что потребует дополнительных действий по утеплению, сносу части стены.

Более простое решение − разделить перегородкой большую комнату (не менее 20 м²) на две. Если её сделать из прозрачного или полупрозрачного материала, то удастся обеспечить приток дневного света.

Легче воплотить подобный план для помещения, в котором два окна.

Главное достоинство варианта №3 – получение дополнительной комнаты. Однако работы по согласованию и перепланировке займут много времени, потребуют внушительных материальных затрат.

Вариант №4: превращение смежных комнат в изолированные

Смежные комнаты создают массу неудобств, поэтому так важно провести перепланировку квартиры. Существует несколько способов реализации данной задачи.

Гостиную объединяют с кухней и прихожей, стену между смежными помещениями перемещают примерно на 15 см, чтобы увеличить спальню. Теперь в этой комнате получится организовать комфортные условия для ночного отдыха и вместительную гардеробную.

Дальнюю часть гостиной отводят под рабочий кабинет. Пространство между ними разделяют стеклянной перегородкой, чтобы впустить естественный свет.

Достоинства:

• большое пространство для проведения досуга;
• изолированная спальня и рабочее место;
• большая гардеробная.

Недостатки:

• размеры зоны готовки в кухне не увеличиваются;
• скромная площадь рабочего кабинета.

Второй способ предполагает перенос стены гостиной вглубь помещения, чтобы получить отдельный вход в дальнюю комнату. В результате имеем две изолированные спальни.

Бывшая гостиная превращается в детскую, которая вмещает двухъярусную кровать, два рабочих стола, шкафы для одежды и книг.

Во взрослой спальне найдётся место для большой кровати, туалетного столика и шкафа угловой конструкции.

Плюсом этого решения являются два изолированных помещения, оснащённые всем необходимым.

Однако есть и существенные минусы:

• длинный и узкий коридор;
• недостаток мест для хранения;
• скромные размеры кухни.

Немного исправит общее впечатление угловой участок с дверью в детскую спальню, расположенный под углом 45°. За счёт этого приёма коридор будет выглядеть более просторным и не таким длинным.

Обзор 2х комнатной хрущёвки (перепланировка) под заказ клиента.

Вариант №5 : увеличение кухни за счёт санузла

Этот проект можно осуществить только при следующих условиях:

• двухкомнатная хрущёвка находится на последнем этаже;
• соседи сверху уже выполнили подобную перепланировку.

К сожалению, ванные комнаты в таких домах не отличаются большими размерами. Однако если устроить совмещённый санузел с душевой кабиной, использовать узкую стиральную машинку с вертикальной загрузкой и установить мини раковину, то можно выиграть немного дополнительной площади для увеличения кухни.

Для этого стену, отделяющую кухню от санузла, сдвигают в сторону последнего.

К недостаткам этого варианта относится ограниченный круг квартир, в которых разрешена подобная перепланировка.

Вариант №6: модная студия из двушки

В этом случае проблема недостатка площади решается практически полностью. Обычно в изоляции от остального помещения остаются санузел и спальня. Хотя последняя также может стать частью общего пространства. Квартира студия подходит для молодых семей, ведущих активный образ жизни.

После сноса всех стен следует уделить особое внимание созданию границ между отдельными функциональными зонами.

Для этих целей используют:

• лёгкие перегородки;
• ширмы;
• занавеси;
• предметы мебели;
• осветительные приборы;
• разные отделочные материалы.

К достоинствам варианта №6 относится следующее:

• много света и свободного пространства;
• достаточно места для приёма гостей;
• современный внешний вид;
• возможность реализации смелых дизайнерских идей.

Однако придётся потратить много времени на оформление разрешающих документов, вложить значительные средства в ремонт.

В случае отказа от изолированной спальни возникает ряд проблем:

• нет возможности уединиться;
• отсутствует звукоизоляция.

Разделение кухни-гостиной на функциональные зоны

Большое пространство, полученное в результате перепланировки, нуждается в грамотном зонировании.

Существуют различные приёмы визуального разделения кухни-гостиной.

1. Подиум на кухне. Пространство под ним используют, как дополнительное место для хранения.
2. Разные отделочные материалы для оформления стен, пола в жилой и кухонной зоне.
3. Установка точечных светильников по линии разграничения.
4. Комнатные растения, образующие импровизированную перегородку.
5. Предметы мебели: диван, барная стойка, стеллаж, комод и др.
6. Лёгкие перегородки мобильного или стационарного типа, занавеси.
7. Арочные проёмы.
8. Разноуровневые потолки.

Зонирование жилой комнаты

В большой комнате важно грамотно использовать имеющееся пространство, организовать участки разного назначения. Лучшие результаты дают комнаты с двумя оконными проёмами. Но если следовать общим правилам, то можно удачно зонировать помещение и с одним окном.

1. Обязательно оставляют проход не менее 70−80 см между отдельными участками.
2. Визуально выделяют центр каждой зоны с помощью оригинальной мебели, предметов декора.
3. Организуют дополнительные источники света (торшеры, настольные лампы, бра, светодиодные ленты и др.), чтобы исключить тёмные углы.
4. Используют скрытые системы хранения.
5. Ограничивают количество мебели необходимым минимумом. Это позволит избежать загромождения пространства.

При зонировании гостиной также используют общие приёмы: мебельные изделия, лёгкие ширмы, осветительные приборы, декоративные перегородки и др.

ДВЕ комнаты из ОДНОЙ. Перегородки для зонирования.

Популярные идеи оформления интерьера

Занимаясь обустройством обновлённого жилища, разумно воспользоваться доступными способами визуального расширения пространства.

1. Кровать на низком подиуме, взамен привычных ножек.
2. Глянцевые натяжные потолки и мебельные фасады.
3. Шкафы с раздвижными створками.
4. Трансформирующаяся мебель.
5. Светлые оттенки в отделке стен, пола.
6. Зеркала в простых рамах.
7. Мебель и декор в нейтральной цветовой гамме.
8. Продуманное освещение.

Рекомендуется сделать выбор в пользу встроенных мебельных изделий, что позволит сохранить больше свободного места.

Выбор стилевого решения

Правильно выбранный стиль оформления играет большую роль в восприятии квартиры после ремонта с перепланировкой. Стоит остановиться на направлениях, которые основаны на сдержанности и функциональности.

Модерн

Плавные линии присутствуют в очертаниях оконных и дверных проёмов, мебели. Уместны натуральные оттенки, отсутствие лишних деталей, природные материалы.

Лофт

Открытое пространство, хорошее освещение, присутствие воздуховодов, труб, нарочито грубая отделка. В оформлении преобладают белые, серые, бежевые коричневые тона.

Минимализм

Основные черты: спокойная цветовая палитра, многофункциональная мебель простых геометрических форм, рассеянный свет. Недопустимо обилие декоративных предметов, вычурных украшений.

Скандинавский

Простые формы, чёткие линии, обязательно наличие полов и мебели из дерева. Цветовая гамма включает все оттенки белого цвета в сочетании с пастельными красками, много солнечного света и зелёных растений.

Японский

Лаконичная и простая обстановка, мягкий свет, природные материалы, низкая мебель, лёгкие раздвижные перегородки, тёплые оттенки.

Хай-тек

Строгость и сдержанность линий, обилие стекла и хромированного металла, современная бытовая техника, минимум декора. Часто применяемые цвета: белый, чёрный, серый, металлик.

Для акцентов используют насыщенный красный, зелёный, жёлтый. Внешняя простата мебели сочетается с высокой функциональностью.

Чтобы избежать ошибок в выборе стиля оформления интерьера, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Специалист предложит оптимальные варианты, подготовит наглядный дизайн проект в 3D формате.

Перепланировка способна совершить чудо, сделать жильё модным и удобным. Хотя необходимо быть готовым к различным трудностям на пути к цели, но конечный результат стоит приложенных усилий.

Редевелопмент пятиэтажек займет 10-15 лет / Новости / Сайт Москвы

5 мая 2017 в 13:55

Фото: Фото пресс-службы Мэра и Правительства Москвы. Евгений Самарин

Список жилых домов в программе будет доработан после утверждения федерального закона и голосования жильцов.

Минимальный срок реализации программы редевелопмента — от 10 до 15 лет, сообщил Радио «Комсомольская правда» Сергей Собянин.

Город запустил новую программу редевелопмента по просьбам москвичей. «Мы получили сотни тысяч предложений от москвичей, которые хотели бы, чтобы мы продлили действующую программу сноса панельных пятиэтажек. Мы ответили на этот запрос и на то, что мы видим», — сказал он.

Ранее были попытки отремонтировать хрущевок (некачественные пятиэтажки имени Генерального секретаря КПСС Никиты Хрущева) по программе капитального ремонта, но это оказалось невозможным. Некоторые собственники квартир просто отказывались пускать рабочих. В некоторых домах были провисшие рамы и обвисшие балконы. Чтобы починить инженерные коммуникации, приходилось ломать стены. «Наш ремонт не спас бы ситуацию; Через 10-15-20 лет это здание, к сожалению, будет непригодным для проживания и опасным для жителей», — добавил он.

Будет проведено голосование по 4500 зданиям. К первому этапу относятся дома в плохом физическом состоянии, которые нецелесообразно ремонтировать, 70 процентов жителей которых проголосовали в предварительном опросе за их снос.

Девятиэтажки в проект не войдут. По словам Собянина, исключение могут сделать только для очень ветхих домов, входящих в состав квартала. Но опять же их жители должны единогласно проголосовать за снос.

Когда и как будет проходить голосование

Голосование по включению зданий в программу редевелопмента пройдет с 15 мая по 15 июня. Это можно сделать в любом центре «Мои документы», на сайте или в приложении «Активный гражданин». «Если жильцы не хотят голосовать в центрах или на сайте «Активный гражданин», или хотят, но не доверяют этим способам голосования, они могут провести собрание собственников квартир в полном соответствии с Жилищным кодексом и подать протокол. в свою районную администрацию. Последний вариант – решение, определенное на собрании, – является приоритетным решением», – сказал он.

Дом будет включен в программу, если решение поддержат две трети жителей; иначе не снесут. «Пожалуйста, продолжайте жить в этом здании; мы постараемся отремонтировать его, насколько это возможно. Объем работ настолько огромен и настолько сложен, что мы не собираемся тащить в программу какие-то хорошие и крепкие здания или те, которые люди не хотят покидать», — сказал он.

Когда будет запущена новая программа и сколько времени это займет

Окончательный перечень зданий, включенных в программу редевелопмента, будет утвержден после голосования и принятия федерального закона.

Включение в программу и фактический снос могут разделять несколько лет. Мэр напомнил своей аудитории, что 1900 зданий были снесены в рамках первой программы сноса пятиэтажных домов, срок действия которых истекает в следующем году. «Эта программа была объявлена ​​в 1988 году; Прошло 30 лет, а мы сносим последние дома по этой программе, хотя она вдвое короче. Мы не позволим этой программе длиться так долго, но 10-15 лет — это минимальный срок, который нам понадобится».

Сохранение исторических зданий

В списки для голосования не будут включены достопримечательности, опорные здания города или объекты культурного наследия.

Город постарается сохранить и восстановить здания любой исторической ценности. «Мы должны помнить, что люди не должны становиться заложниками этих зданий. Но мы готовы вместе с экспертами разобраться и решить, что с этим дальше делать», — сказал он.

Ремонт комфорт класса и помощь при переезде

Пенсионерам, ветеранам и другим льготным категориям жителей не нужно будет заморачиваться с переездом после получения новых квартир: обо всем позаботится город. «Мы будем помогать этим категориям людей — пенсионерам, ветеранам и т. д. — переехать. Мы делаем это прямо сейчас, оплачивая погрузку, транспорт, переезд и так далее», — сказал он.

Им не нужно будет платить за ремонт в новых квартирах. В новом жилье будет качественный ремонт, окна, входные и межкомнатные двери, качественные обои, напольное покрытие. «Мы решили прописать в федеральном законе, что внутреннее убранство должно быть на уровне комфорт-класса, а не эконом-класса. Это более высокий уровень, который устраняет необходимость в обновлениях. Просто иди туда, открой дверь и живи», — сказал он.

Граждане, стоящие в очереди на получение социального жилья, будут обеспечены квартирами по социальной норме. У остальных останется столько же комнат, сколько было в их старых квартирах. При желании они смогут расширить свою площадь за дополнительную плату: «В этом случае мы предусмотрим определенные скидки, отсрочки, возможно, льготную ипотеку: мы сейчас работаем над этим с ипотечными компаниями».

Пятиэтажки, не вошедшие в список: как присоединиться к программе

Не вошедшие в голосование пятиэтажки также могут присоединиться к программе редевелопмента. «Есть около 3500 таких зданий, которые могут быть включены из-за их физического состояния. Но было много людей, которые сомневались и возражали. Именно поэтому мы не включили эти здания в списки для голосования на данном этапе», — сказал он.

Для того, чтобы город рассмотрел заявление о включении, жителям необходимо провести общее собрание, написать официальное заявление и подать его в администрацию своего района. После этого власти оценят техническое состояние их дома, а также возможность и сроки переселения.

Теги

Сергей Собянин интервью ремонт пятиэтажек

Все новости

Снос или ремонт «по-немецки» в киевских хрущевках?

Что делать Украине с унаследованными страной некачественными жилыми домами, построенными в середине ХХ века?

В Киеве до сих пор используются тысячи хрущевских жилых домов, несмотря на то, что изначально они были построены как временное решение проблемы нехватки жилья после Второй мировой войны

В Киеве возобновилось бурное строительство нового жилья на фоне восстановления экономики страны. Несмотря на то, что в украинской столице появляется большое количество новых жилых домов, значительная часть населения города продолжает проживать в тысячах многоквартирных «хрущевках» советской эпохи, срок эксплуатации которых истек на много лет. Как правило, это пятиэтажные фотороботы, построенные как краткосрочное решение советской нехватки жилья во времена правления Никиты Хрущева более полувека назад.

Уже более десяти лет украинские политики обсуждают возможные пути выхода из сложившейся ситуации. До сих пор было предпринято мало конкретных действий. Большинство обсуждений включало различные планы по переселению жителей в новые многоэтажки, сносу целых блоков старых квартир и замене их многоэтажными многоквартирными домами, финансируемыми за счет частных инвестиций девелоперских компаний.

Противники такого подхода указывают на его явные недостатки и восклицают: «Почему бы нам просто не отремонтировать наши хрущевки, как это сделали в Германии?» В этой статье обсуждаются плюсы и минусы каждого подхода с точки зрения финансирования, энергоэффективности, пригодности для жизни/плотности города и других факторов. Какое бы решение ни было выбрано, оно окажет огромное влияние на структуру киевского рынка недвижимости и облик киевских кварталов на долгие годы вперед.

 

Советская классика

«Хрущевками» называют квартиры советской эпохи, построенные в 1950-х и 1960-х годах, когда у власти находился Никита Хрущев. Построенные из бетонных панелей или кирпича, эти невысокие недорогие здания изначально предназначались для «временного» жилья и предназначались для решения острой нехватки жилья. Стандартные хрущевки имеют 60 квартир с тремя подъездами и пять этажей, отсюда и другое их прозвище — «пытиеташки» («пятиэтажные» дома). Максимальный срок полезного использования таких зданий обычно оценивается в 50 лет. Сегодня в Киеве насчитывается более 3000 устаревших 5-этажных домов советских времен, большая часть которых расположена в Перчерском, Подольском, Шевченковском и Соломенском районах, а также на Левобережье. Подавляющее большинство этих зданий остро нуждается в капитальном ремонте.

 

Переселение и снос

Время от времени Киевская городская власть объявляла о планах запуска пилотных проектов по переселению жителей хрущевок в новое жилье, а затем сносу их старых многоквартирных домов и замене их многоэтажными домами. Тем не менее, многие нерешенные препятствия стоят на пути продвижения таких проектов. Правительство не определило, какое качество и размер жилья должны получить жители хрущевок. Городские власти Киева хотели бы привлечь к этим проектам частных застройщиков, но строительство новых многоэтажек для переселения жителей хрущевок до сноса старых домов потребует значительных денежных затрат, а у городской власти нет средств, чтобы помочь уже потянувшим застройщикам с финансированием. . Есть и технические соображения. Не так-то просто снести одну хрущевку, не потревожив соседние дома, поэтому придется сносить целые кварталы этих старых квартир.

До сих пор законодательство Украины требовало согласия всех жителей хрущевки на снос здания. Изменение этого закона на что-то около 70% одобрения позволило бы властям вынудить противников сноса переселиться, но такой подход может вызвать массовые протесты. Чтобы убедиться в связанных с этим рисках, мы можем взглянуть на растущую оппозицию недавнему решению Москвы снести здания советской эпохи. Многие протестующие в Москве заявляют, что вся программа — это захват земли для обогащения жадных застройщиков. Они говорят, что это заставит переселенных жителей переехать из относительно тихих районов в многоэтажки. Не все хотят жить в высотном доме.

Даже если все эти первоначальные и значительные препятствия окажутся разрешимыми, процесс сноса хрущевок и замены их многоэтажками, как это предполагается в настоящее время, также повлечет за собой огромные дополнительные финансовые и социальные затраты, которые могут вызвать дальнейшее сопротивление. Вместо 60 квартир на том же месте, где когда-то стояла хрущевка, могло быть 150-200 семей. У Киева просто нет денег на надлежащую модернизацию и расширение пропускной способности дорог, школ, больниц и других коммунальных служб для обслуживания микрорайонов с потенциальной плотностью застройки в 2-3 раза выше существующей. При плохой реализации вариант сноса может привести к эффекту бетонных джунглей. Это могло создать непривлекательные районы с плохой пригодностью для жизни, жители которых в конечном итоге бежали бы. Это приведет к быстрому обесцениванию стоимости недвижимости.

 

Немецкий опыт

Население бывшей Восточной Германии составляло 17 миллионов человек, многие из которых жили в зданиях, подобных киевским хрущевкам. После воссоединения Германии сотни немецких компаний выполнили ремонт тысяч многоквартирных домов советской эпохи при тесном сотрудничестве между государственными и частными заинтересованными сторонами. Во многих случаях жители Восточной Германии были арендаторами, а не владельцами квартир, а многоквартирные дома принадлежали государству, что упрощало организацию ремонта. В случаях, когда существовала частная собственность, владельцы, как правило, могли прийти к консенсусу в отношении необходимости утверждения и реализации предложенных ремонтных работ.

Важно отметить, что жители не были вынуждены переселяться. Вместо этого большая часть ремонтных работ проводилась, пока они продолжали жить в своих домах. Тщательный процесс планирования, включающий четыре-пять уровней анализа, сыграл ключевую роль в этом подходе к реконструкции.

Каждое здание отличается от других и имеет свою «историю», которая включает в себя исходное качество строительства (или его отсутствие), которое может сильно различаться, а также любое техническое обслуживание, погодные повреждения, износ и ряд других факторов, которые следует учитывать. принято во внимание.

Эти немецкие ремонтные работы привели к серьезной модернизации инфраструктуры, которая не только продлила срок службы этих зданий, но и значительно улучшила их энергоэффективность и внешний вид. Изменения включали замену крыш, утепление технического этажа, утепление фасадов с декоративными улучшениями экстерьера здания, замену окон, ремонт цокольных этажей, балконов и входных площадей, замену труб и электрических систем, установку новых радиаторы с термостатами, замена вертикальных систем отопления на горизонтальные, реабилитация прилегающей к зданию территории. В некоторых случаях количество этажей было уменьшено, и архитекторы создали очень инновационные и эстетически привлекательные здания. В других случаях основные ремонтные работы были выполнены очень быстро. Эти пятидневные «молниеносные» ремонтные работы включали в себя высокую степень предварительного планирования и управления проектом, полагаясь на установку и подключение сборных модулей к инфраструктуре и коммуникациям.

 

Ремонт в немецком стиле в Украине

В Германии этот ремонт часто финансировался городскими администрациями, которые, в свою очередь, требовали повышения арендной платы. Это имело смысл, поскольку рассматриваемые здания обычно принадлежали государству, а большинство жителей были арендаторами, которые выиграли от оплаты счетов за коммунальные услуги по более низкой цене благодаря повышению энергоэффективности после ремонта. Применительно к Украине, где большинство жильцов многоквартирных домов владеют своей собственностью, ключевой частью этапа предварительного планирования реконструкции будет структурная проверка фундамента здания, чтобы определить, сможет ли он выдержать надстройку 6-го или 7-го этажа — необходимое предварительное условие. за привлечение частных инвесторов для финансирования ремонта украинской хрущевки.

Поскольку немецкие компании выполнили тысячи ремонтных работ, у них потенциально есть большой опыт, который может быть полезен для реконструкции хрущевок в Киеве. Например, процесс глубокого планирования строительства может быть выполнен одним из нескольких проектных институтов, базирующихся в Веймаре. Однако это будет оплачиваемая работа. В Украине может быть особенно трудно найти инвесторов из частного сектора, которые готовы вкладывать средства на этапе разработки/технико-экономического обоснования проекта. Одним из возможных решений может быть получение гранта типа ЕС или другого многостороннего кредитного финансирования. Потенциально это можно было бы сделать под эгидой программы повышения энергоэффективности. Если бы это первоначальное финансирование было бы получено, то немецкие институты также могли бы помочь с комплексной проверкой и надзором за строительством, сотрудничая с местными проектными институтами в Украине.

Как профинансировать ремонт киевских хрущевок в немецком стиле? Одной из возможных идей может быть создание многостороннего консорциума при финансировании Киевской городской власти, индивидуальных владельцев квартир, частных инвесторов (для зданий с дополнительными этажами) и частных энергосервисных компаний (ЭСКО). ЭСКО могли бы проводить энергоаудит реконструируемых зданий, а затем реализовывать энергосберегающие решения, такие как теплоизоляция стен, замена окон и дверей и другие решения. Плата будет осуществляться в виде экономии энергии в течение нескольких лет, чтобы окупить свои капитальные затраты с прибылью.

Правовая база для аспектов этого подхода уже существует. В 2015-2016 годах были приняты законы, открывающие возможности для реализации проектов ЭСКО в государственном секторе Украины (школы, больницы), а также в многоквартирных домах. Потенциальная экономия энергии до 70-80% может сделать эти проекты реконструкции осуществимыми. По некоторым оценкам, стоимость отопления квадратного метра в украинских квартирах советских времен в настоящее время в три раза выше, чем в Польше. В дополнение к очевидным экономическим преимуществам, успешная реализация проектов энергоэффективности в Украине будет иметь дополнительное преимущество в виде снижения стратегически нежелательной энергетической зависимости страны от импорта.

Еще один вариант финансирования — налогообложение. Хотя это не будет популярным шагом, киевское правительство может использовать эту возможность для введения эффективного налога на недвижимость. Рано или поздно такой налог понадобится, чтобы навести порядок на городском рынке недвижимости и подкрепить государственные финансы на услуги. Это может быть хорошим поводом для начала.

 

Что будет делать Киев?

Будет ли Киев смотреть с запада на Европу и следовать примеру Германии, или он будет смотреть на восток и брать пример с Москвы? Ничегонеделание до сих пор было выбором по умолчанию, но этот вариант может быть недоступен, поскольку земельные участки под новостройки быстро исчезают. Хотя оба варианта содержат множество веских аргументов, немецкий вариант более экономичен и социально прогрессивен. Тем не менее, это также более сложно сделать правильно и имеет гораздо меньший потенциал для взяточничества. Поэтому сегодняшним украинским политикам он, вероятно, будет гораздо менее интересен. Несмотря на препятствия на пути к варианту сноса, тесные связи киевского городского правительства с застройщиками в сочетании с возможностью личного обогащения делают этот вариант привлекательным для политиков и более вероятным исходом. Как киевская местная власть и жители города ответят на этот масштабный гражданский вызов? Можно ожидать, что советский жилищный вопрос останется актуальной темой муниципальной повестки дня в ближайшие несколько лет.

 

Особая благодарность консультанту по выходу на рынки Украины и России доктору Маркусу Лимиху за его вклад в эту статью.

 

Об авторе: Тим Лузонис (Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для его просмотра у вас должен быть включен Javascript. в сфере недвижимости для иностранных эмигрантов.