homyrouz.ru — Банкетный зал Хоми Роуз

Джон Льюис и партнеры

«Если места мало, подумайте о том, чтобы в домашнем офисе оставалось только самое необходимое», — говорит Рэйчел. «При сегодняшнем безбумажном подходе все, что вам действительно нужно, — это подходящий источник освещения и плоская поверхность для письма, достаточно большая для размещения вашего ноутбука. Многие стеллажи (например, эта от John Lewis & Partners) включают рабочие столы в свой дизайн, что делает их умным решением для миниатюрных подкладок.Возьмите стул откуда-нибудь или выберите складную конструкцию, которую можно спрятать, когда вы включите ООО ».

Джон Льюис и партнеры

Декоративные перегородки, отдельные стеллажи или занавески — все это отличные способы отвести пространство для обеденной зоны. Шторы предлагают более мягкий способ разделения пространства, чем двери, и их можно искусно задрапировать, чтобы создать больше текстуры в пространстве.

Умное и стильное хранилище — отличный способ проявить творческий подход при размещении. «Если ваше пространство для бижутерии не подходит для ужинов, проводите время в непринужденной обстановке, когда вы развлекаетесь», — говорит Рэйчел. «Барные тележки уже давно популярны, и не зря: они не только добавляют гламура, но и практичны. Отлично подходит для демонстрации посуды и закусок, поместите одну в доступном месте и побудите гостей помочь себе — это также снимет некоторую нагрузку с хостинга.Когда вечер закончится, просто откатите тележку с дороги. ‘

Джон Льюис и партнеры

«Одно слово: комнатные растения», — говорит Рэйчел. «Они не только помогают нам оставаться на связи с природой, но и усердно работают над тем, чтобы наши дома были здоровыми, удаляя токсины и загрязнения из воздуха. Хорошее практическое правило — одно растение на единицу электронного оборудования, но в целом, чем крупнее и лиственнее растение, тем лучше.Если у вас мало свободного места или места на полу, проявите творческий подход с кашпо, которое можно повесить на стену или потолок ».

Джон Льюис и партнеры

«Затем подумайте о том, как выглядит ваш дом», — рекомендует Рэйчел. «Побалуйте свои чувства ароматическими свечами — просто ритуал зажигания, который можно культивировать в спокойствии — и окружите себя пледами, подушками и ковриками приятной на ощупь текстуры, такой как бархат, шерсть или хлопок.Наконец, держите окна свободными от беспорядка, чтобы позволить как можно большему количеству света проникать в ваше жилое пространство (разверните зеркала, если вам нужна рука помощи). Это не только сделает компактную комнату больше, но и ваши циркадные ритмы будут вам благодарны ».

Джон Льюис и партнеры

«Секрет миниатюрного жилого пространства, которое подходит как для детей, так и для взрослых, заключается в хранении вещей — и многих из них», — говорит Рэйчел.«Комбинация открытых и скрытых стеллажей хорошо работает, позволяя демонстрировать любимые предметы, скрывая при этом менее заметный беспорядок. Многофункциональная мебель, такая как пуфики или журнальные столики со скрытым ящиком для хранения вещей, также является маленьким спасителем пространства. Если у всего есть дом, убирать его (не говоря уже о том, чтобы снова его найти) станет проще, что упростит переход вашего пространства из игровой зоны в безмятежное убежище, когда дети отправятся спать ».

Чтобы получить больше вдохновляющих идей о том, как создать идеальное пространство для вас и вашего образа жизни, посетите John Lewis & Partners

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты.Вы можете найти больше информации об этом и подобном контенте на сайте piano.io.

ЧТО ЗОНИРОВАТЬ

Зонирование групповых жилых домов

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году.Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

Скачать исходный отчет (pdf)

Квартиры с садом, групповое жилье и жилые комплексы становятся все более распространенными по всей стране, как в больших, так и в малых городах. Этот новый подход к общественному строительству, который рассматривает как единое целое застройку, намного превышающую индивидуальную структуру на отдельном участке, требует нового и отличного подхода в постановлениях о зонировании, чтобы цели жилого благоустройства достижимы посредством зонирования — такие как дневной свет и солнечный свет, циркуляция воздуха, ощущение простора и открытости, уединение и тишина для отдельной семьи, легкий доступ к общественным и торговым объектам, адекватная парковка для автомобилей — все это можно обеспечить без ущерба для творческого и творческого планирования.

Правила зонирования жилых зданий, которые развивались на протяжении многих лет, традиционно устанавливали пределы, в которых сооружение определенного типа для определенного использования могло быть построено и поддержано. Этот конверт определялся минимальным размером участка и фасадом, требованиями к отступу, спецификациями боковых и задних дворов, ограничением высоты и т. Д. Учитывая структуру улиц и разделение территории на площадки правильной формы, модель развития сообщества был определен.Здания были расположены строго единообразно, поскольку строители пытались минимизировать расходы, соблюдая минимальные положения постановления, вместо того, чтобы добиваться индивидуальности и вариативности за счет предоставления более свободного пространства. Любое отклонение от жесткой схемы означало дополнительные деньги.

Концептуальная концепция зонирования, возможно, неизбежна там, где территория разрабатывается многими индивидуальными владельцами и строителями, и где нет общего плана, регулирующего застройку, в дополнение к постановлению о зонировании.Плотность можно косвенно контролировать посредством надлежащего применения постановления о зонировании.

Признание того, что желаемые цели благоустройства жилого фонда могут быть достигнуты крупным застройщиком посредством случайных отклонений от жесткой схемы, установленной постановлением о зонировании, привело к предоставлению дискреционных полномочий комиссии по планированию при принятии участков для разделения участков. Хотя постановление о зонировании является обязательным для разработчика, отклонение может быть разрешено, если он сможет доказать, что от такого отклонения не будет никаких потерь и, возможно, выгоды для сообщества.Это рассуждение теперь распространяется на многоквартирные дома во многих постановлениях о зонировании.

Постановление о зонировании не статично. Меняется город, меняются потребности и стандарты людей, меняются технологии, меняются методы и методы строительства. Изменения в постановлении о зонировании необходимы, чтобы воспользоваться желательными аспектами этих изменений и защититься от злоупотреблений. Проект общинного развития арендного жилья, запланированный в одно время одной фирмой и находящийся в единоличной собственности, отличается от старых моделей городского развития и требует соразмерного изменения в постановлении о зонировании.Разработчики предлагаемого Постановления о зонировании для города Нью-Йорка признали, что:

«Характер и основные ценности района с низкой плотностью населения зависят от контроля за размером здания и общей открытостью, а не от спецификации типов зданий; что становится все труднее, а то и невозможно, написать положения постановления о зонировании жилых помещений. с точки зрения типов зданий или для прогнозирования точных комбинаций типов зданий, наиболее подходящих для данных областей; что современные средства управления будут защищать жителей любого типа жилья, в то же время будучи адаптируемыми к новым формам зданий по мере их развития.«

Основными проблемами, которые будут затронуты постановлением о зонировании, являются:

В какой зоне или зонах следует правильно разместить проект развития сообщества?

Какой стандарт плотности должен потребоваться и как можно записать этот стандарт плотности в постановление — по площади участка на семью; семей на акр; соотношения площадей; так далее.?

Как мы можем поощрять гибкость и воображение в планах развития сайта, при этом контролируя стандарты жизнеспособности?

Насколько дискреционные полномочия должны быть предоставлены комиссии по планированию или апелляционной комиссии при оценке планов разработчиков? Насколько подробно о дизайне следует прописать в самом постановлении?

Какие другие части развития сообщества следует контролировать с помощью положений о групповом жилье и какие стандарты следует использовать? Например, какие положения должны быть предусмотрены для использования в качестве принадлежностей, для парковки во дворе, для покупок в районе?

Типы многокомпонентных разработок

Основные характеристики многоквартирных домов, которые мы обсудим здесь, заключаются в том, что они предоставляют арендное жилье многим семьям, состоят из более чем одной структуры (что отличает их от многоквартирных домов) и что они занимают значительную площадь, которая находится в единоличной собственности.Они могут быть как высокой, так и низкой плотности. Это могут быть лифтовые квартиры или двухэтажные рядные дома и т. Д.

Больше всего нас будет интересовать садово-квартирная застройка, 200 000 единиц жилья из которых были построены за последние пятнадцать лет. Садовая квартира была определена Федеральной жилищной администрацией в 1939 году как «двух- и трехэтажные квартиры с площадью не более 25% и плотностью семьи не более 20 на акр.«За двенадцать лет концепция в основном не изменилась. Квартиры с садом, как правило, не выше двух этажей, имеют низкую площадь покрытия и небольшую плотность, тщательно сгруппированные объекты обслуживания, парковочные места во дворе и т. Д. В хорошо спланированном саду- В проекте квартиры планировка участка спроектирована так, чтобы использовать открытое пространство, сгруппировав его в непрерывные области и расположив квартиры и комнаты внутри квартир таким образом, чтобы обеспечить легкий доступ к этому открытому пространству.

Отклонения от концепции садовой квартиры или ее вариаций включают в себя застройки, состоящие из многоквартирных домов высотой более трех этажей, рядных домов, дуплексов и домов на одну семью, все вместе взятых для получения среднего покрытия земли и структуры плотности в соответствии с садовой квартирой.Там, где есть сочетание многих из этих типов зданий и где застройка достаточно велика, чтобы включать в себя торговые объекты по соседству, застройку часто называют «планом жилой единицы».

Квартира с садом может быть возведена небольшими автономными единицами площадью всего несколько акров или может быть характерным типом здания в крупномасштабных проектах, состоящих из сотен жилых единиц. Такие области и районы имеют ряд различных названий (см. Таблицу I). Не всегда в названии точно отражен характер развития.Минимальный размер территории, которую можно включить в одно из этих поселений, варьируется от трех до пятисот семей и от одного-двух акров до пятидесяти акров. Во всех них подразумевается единоличное право собственности или единоличное право подачи заявки на получение необходимого разрешения от органа по зонированию.

ТАБЛИЦА I — ОПРЕДЕЛЕНИЯ И МИНИМАЛЬНЫЕ ОБЛАСТИ, КОТОРЫЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ ПОЛОЖЕНИЯ

В какой зоне или зонах принадлежат жилые комплексы?

Большинство постановлений о зонировании с положениями для группового жилья относят его к тому же классу, что и обычные многоквартирные дома.Таким образом, садовые квартиры и т.п. обычно исключаются из района «A» или «R-1» (район одноквартирных домов) и разрешаются только в зонах многоквартирных жилых домов. Во многих случаях их включение даже в эти зоны условно и требует специального разрешения комиссии по планированию или зонированию. Когда групповые жилища разрешены в нескольких классах жилых зон, иногда на практике устанавливают разные стандарты плотности для каждой зоны. Например, в постановлении Цинциннати, разрешающем групповое или множественное жилье в жилых кварталах B, C и D, разрешенная плотность для группового жилья соответствует плотности, разрешенной для других жилых помещений в каждой отдельной зоне.Предлагаемое постановление для Чикаго-Хайтс, штат Иллинойс, разрешит такие застройки в 1-R, 1-RA, 2-R (жилые районы), CR (преобразованный многоквартирный жилой район), L-1 (ограниченный промышленный район, в котором разрешены только мелкие и беспрепятственные производства) и районы MR (многоквартирные дома). Для каждой из этих зон установлена ​​скользящая шкала разрешающих плотностей.

Исключение садовых квартир из одноквартирных домов не всегда оправдано. Хорошая застройка группового жилья в районе проживания одной семьи, безусловно, предпочтительнее, чем дома на одну семью на участках тридцати или тридцати пяти футов с трехфутовыми боковыми дворами.Огромное количество жилых домов на одну семью с так называемыми эконом-домами гораздо менее привлекательны, чем многоквартирные дома с садом точно такой же плотности. С точки зрения планирования, контроль плотности и открытого пространства, конечно, имеет первостепенное значение. Но до тех пор, пока улицы, общественные объекты, коммуникации и службы не будут перегружены, нет никаких оснований с точки зрения планирования возражать против застройки садового типа. У такой разработки есть много преимуществ. Зачастую в таких застройках семьи могут быть размещены дешевле и более комфортно, чем на рынке аренды.Если плотность и покрытие земли надлежащим образом контролируются, нет причин, по которым садовые квартиры не могут быть разрешены во всех жилых зонах.

Некоторые преимущества садовых застроек по сравнению с обычным экономичным домом были описаны разработчиками проекта недалеко от Бостона:

«Такое расположение дает максимум уединения и тишины для отдельных семей, что возможно в многоквартирном жилом комплексе. Фактически, оно обеспечивает больше этих качеств, чем это возможно во многих односемейных домах.Глубокие входные дворы позволяют подавляющему большинству жилищ быть свободными от шума транспорта. Каждая квартира имеет свою главную дверь со стороны двора ».

Существует ряд примеров хорошо спланированных, хорошо продуманных проектов сдачи в аренду многоквартирных домов. Растущее число садовых квартир отчасти отражает тенденцию к все большему признанию сдачи в аренду недвижимости с низкой плотностью застройки как разумного вложения средств. Повышение удельной стоимости земли, связанной с уменьшенной плотностью от десяти до двадцати семей на акр, компенсируется «уменьшением затрат на строительство, техническое обслуживание и обслуживание в вертикальной единице с более низкой плотностью».«Снижение затрат на техническое обслуживание стало возможным благодаря устранению общих холлов и лестниц, а также вывозу мусора.

Часто предлагалось разместить многоквартирные жилые дома на плане города таким образом, чтобы образовать буфер между более ограниченным районом для одной семьи и «низкими» видами землепользования. Иногда его используют, чтобы отделить жилой квартал от оживленной улицы или торгового центра. В Руководстве для строителей домов предлагается такая процедура.Хотя это не должно быть основным принципом при размещении жилых комплексов, они все же представляют собой переходную форму жилья между одноквартирным жилым помещением и многоквартирным жилым домом с точки зрения удобства.

Утверждение плана и местоположения участка местным органом планирования

Большинство постановлений о зонировании требует утверждения местным органом по планированию или зонированию местности и плана участка. Тем не менее, дискреционные полномочия, предоставленные органу планирования, варьируются в разных сообществах от полных полномочий принять или отклонить предложенное развитие до органа только для того, чтобы судить, действительно ли предложенный проект соответствует стандартам, уже указанным в постановлении.Особые характеристики сообщества могут привести к предпочтению конкретного решения проблемы свободы действий, но, как правило, мы бы сказали, что разработчик имеет право знать, какой тип плана будет принят органом планирования. и право знать, в каких районах города он может выбрать свое место. Предоставление полных полномочий совету по зонированию одобрять или не одобрять аспекты физического дизайна может быть опасно. Без правил, которыми руководствуются как разработчик, так и планирующий орган, свобода усмотрения в целях обеспечения гибкости может перерасти в каприз и прихоть.

Зонирование может указывать цели, для достижения которых предназначен данный тип застройки, а затем предоставлять застройщику свободу действий в определенных пределах для их достижения. Желательно, чтобы постановление о зонировании явно передавало идею о целях такого развития, чтобы эти цели могли быть достигнуты любым из нескольких доступных методов. Предлагаемое постановление для Чикаго-Хайтс, штат Иллинойс, гласит:

«Проект жилой группы должен быть спланирован и разработан как единое целое, и планы проекта должны быть представлены на рассмотрение и утверждение комиссии по планированию до выдачи разрешения на строительство.«

«Цель этого раздела — разрешить строительство группового жилья садового типа, будь то односемейное, двухсемейное или многосемейное строительство во всех жилых районах, при условии соблюдения вышеуказанных требований.

«Чтобы позволить более гибкое размещение зданий на земле и разрешить группировку открытого пространства и таких вспомогательных объектов, как гаражи или парковочные места».

Идея создания определенной области, в которой застройщику в рамках ограничений разрешено беспрепятственно продолжать строительство садового комплекса, кратко изложена в предложенном Сан-Франциско, Калифорния, Постановление о зонировании (1949 г.):

«Предлагаемая застройка будет представлять собой жилую среду, обладающую устойчивой желательностью и стабильностью; что она будет гармонировать с характером окружающего района; что она не будет обеспечивать интенсивность движения, превышающую пропускную способность подъездных улиц. спроектированы, и что стандарты открытого пространства будут как минимум настолько высокими, насколько это разрешено…. «

Другим типичным постановлением о зонировании, которое с оговорками приостанавливает действие обычных ограничений, разрешающих строительство садового типа, является постановление Лос-Анджелеса, в котором говорится:

«Если расположение зданий в крупномасштабном жилищном проекте не соответствует во всех отношениях нормам по высоте и площади зоны, в которой расположен объект, комиссия по заявке имеет право утвердить такое расположение построек на участке, если он обнаружит, что план застройки в значительной степени соответствует требованиям зоны, в которой расположен проект.«

Кроме того, это постановление предусматривает необязательные общественные слушания комиссии в связи с запросом на утверждение плана участка для такого крупномасштабного жилищного проекта.

Одним из методов работы с групповыми домами и садовыми квартирами было наделение комиссии по планированию, апелляционной коллегии или муниципального законодательного органа полномочиями утверждать или отклонять планы такой застройки без специального объяснения в постановлении соответствующей концепции, или спецификации, которые должны применяться к проекту.Это дает большую гибкость, но в то же время члены утверждающего органа могут не понимать целей такого положения или спецификаций, необходимых для его выполнения, а разработчик не имеет достаточных указаний относительно типа развитие, которое будет «приемлемым». Таким положением является Постановление о зонировании города Рай, Нью-Йорк (июнь 1949 г.), которое предусматривает, что «ни одно здание, в котором проживает более 10 семей, и никакая группа зданий не могут возводиться на каком-либо участке, если только не разработан план развития для всего участка. Лот согласован плановой комиссией в порядке, установленном для согласования подразделений… «

После предоставления довольно обширных рамок спецификаций для квартир садового типа Постановление Хартфорда, Коннектикут, дает Апелляционному совету дополнительную свободу в разрешении отклонений в расположении зданий, «если он считает, что отклонения будут давать равный или лучший свет, воздух и уединение в зданиях, используемых для проживания «.

В постановлениях, где органу планирования или законодательному органу предоставлены широкие дискреционные полномочия, нет ничего необычного в том, чтобы включить такие ограничения, как нижеследующие, в Закон Св.Луис, штат Миссури, Постановление (1948 г.):

«1. Это не повлияет отрицательно на стоимость зданий и характер собственности, прилегающей к территории, включенной в упомянутый план.

«2. Указанный план соответствует намерению и цели данного постановления по укреплению здоровья, безопасности, нравственности и общего благосостояния населения.

«3. Что средняя площадь земельного участка на семью, содержащаяся на участке, за исключением площади, занятой улицами, не должна быть меньше площади земельного участка на семью, требуемую для района, в котором находится застройка.«

В отличие от этих положений, которые предоставляют почти неограниченные дискреционные полномочия планирующему органу или апелляционному совету, существуют те, которые определяют стандарты развития более подробно. Здесь полномочия совета или комиссии ограничиваются определением того, соответствует ли предложенный план стандартам к удовлетворению утверждающего органа.

Среди наиболее полных спецификаций для проектов, включенных в постановление о зонировании, есть спецификации графства Принс-Джордж, штат Мэриленд (ноябрь 1949 г.), для запланированных общественных жилых зон.Хотя он предназначен для крупномасштабных проектов, он воплощает в себе особенности, которые вполне могут быть включены в постановления, предусматривающие строительство небольших садовых квартир. Постановление округа Принс-Джордж устанавливает максимальную плотность, минимальный размер и включает следующие подробные спецификации:

«Территория должна быть достаточно большой, чтобы позволить развитие целого сообщества или района с различными типами жилья; необходимые местные торговые объекты и парковки во дворе; парки, детские площадки; и резервирование территории для них; и резервирование для образовательных целей. учреждения, где это будет сочтено необходимым, а также для бизнеса и промышленности, чтобы обеспечить возможности трудоустройства на местном уровне, если они расположены надлежащим образом и в соответствии с общим планом.«

«Территория должна быть приспособлена к полному развитию сообщества, быть ограничена основными магистралями, улицами, железными дорогами или другими внешними преградами, и, насколько это возможно, не должна иметь внутри или через нее никаких крупных транспортных магистралей или других физических объектов, которые могут разрушить соседство или сплоченность сообщества …

«Территории, используемые или зарезервированные для крупных региональных парков или бульваров, земли, подверженные периодическим наводнениям, болота или болота, а также нежилые помещения, должны быть исключены при вычислении общей площади.«

Инструкции для заявителя включают следующее:

«Вместе с заявкой на изменение классификации территории должен быть представлен предварительный общий план развития, в котором должны быть указаны:

1. Топография
2. Предлагаемая уличная система
3. Планировка предлагаемого лота
4. Предлагаемое резервирование парков, бульваров, детских площадок, школ и других открытых пространств
5. Предлагаемое расположение микрорайона и места для парковки во дворе
6. Виды жилья и предлагаемые участки площади
7. Предлагаемое расположение жилых домов, гаражей и / или парковочных мест
8. Таблица общего количества акров в предлагаемом проекте и их процентной доли, предназначенной для каждого из предложенных типов жилья, районной розничной торговли, других нежилых целей, парковок во дворе, улиц, парков, школ и других резерваций.
9. Таблица общей плотности на акр брутто
10. Предварительные планы и фасады нескольких типов жилых домов.»

Инструкции для комиссии включают следующее:

«После получения заявки на внесение изменений в карту зонирования и сопутствующего плана, отвечающего вышеуказанным требованиям, то же самое должно быть принято во внимание Комиссией. Комиссия должна рассмотреть общий план сообщества, расположение, расположение и размер участков. , парки, школьные территории и другие резервы открытого пространства; расположение, ширина и уровень улиц, расположение и расположение парковочных мест; расположение, расположение и высота здания; расположение, расположение и дизайн районного бизнеса площади и дополнительные парковочные места; предложенная общая плотность для всей территории; а также такие другие особенности, которые должны способствовать упорядоченному и гармоничному развитию района, с должным учетом характера района и его особой пригодности для любого одного или нескольких предлагаемых вариантов использования.«

Стандарты развития — Плотность

Одним из основных стандартов, которые должны быть установлены в постановлении о зонировании, даже когда самые широкие дискреционные полномочия предоставлены совету по планированию, является плотность застройки. Когда к жилому району применяется традиционный или «конвертный» тип регулирования зонирования, плотность определяется и регулируется косвенно. Там, где строителю предоставляется свобода развития, существует гораздо большая потребность в прямом и конкретном контроле плотности.

Другие устройства для контроля плотности, помимо регулирования типа «конверт», были разработаны для определения стандартов в многоквартирных районах. Это также может быть применено к жилым комплексам. Самым простым из этих устройств является указание количества жилых единиц на акр, разрешенного в каждой зоне. Другой способ — требовать минимальную площадь участка для каждой семьи или каждой жилой единицы в застройке. Дальше. Уточнение этого метода состоит в том, чтобы требовать минимальную площадь участка для каждой жилой единицы, но изменять это требование в зависимости от размера жилой единицы.Это предполагает наличие прямой зависимости между размером семьи (т. Е. Количеством людей) и размером жилого помещения.

Примеры постановлений о зонировании, в которых используются эти различные устройства:

Цинциннати, Огайо (поправка к постановлению о зонировании, принятая в январе 1950 г.) использует прямую меру плотности — количество семей на акр. Групповые дома в жилом районе «B» могут быть застроены с плотностью 18 семей на акр, в жилом районе «C» — 28 семей на акр, тогда как в жилом районе «O» разрешено плотность 50 семей на акр.

Округ Фултон, Джорджия, имеет максимум 16 жилых единиц на чистый акр. Брутто-плотность используется округом Принс-Джордж, штат Вирджиния, при условии, что общая плотность не должна превышать 8 жилых единиц на акр брутто. Натли, штат Нью-Джерси (предварительный проект поправки), ограничит плотность «не более 30 семейных единиц на каждый район».

Постановления о зонировании, которые определяют минимальную площадь участка на семью, являются наиболее распространенными. Типичное положение для многосемейных районов составляет 2 500 квадратных футов на семью, хотя этот стандарт варьируется для разных городов и для разных районов внутри городов.Постановление Хартфорда, штат Коннектикут (1945 г.), требует 4 000 квадратных футов на семью. В разделе о групповом жилье предлагаемого постановления о зонировании (1950 г.) для Гринсборо, Северная Каролина, минимальные площади земельных участков для двухквартирных домов должны рассчитываться из расчета 4 000 квадратных футов на семью. Для рядных домов из трех и более единиц требуется надбавка в размере 3 600 квадратных футов на жилую единицу. Для двух и более этажных многоквартирных квартир. Требуется 2500 квадратных футов на жилую единицу.

Некоторые постановления о зонировании, в которых различаются жилые единицы разного размера, относятся к Лос-Анджелесу, Калифорния; Округ Фэрфакс и Норфолк, Вирджиния.Постановление о зонировании Лос-Анджелеса (1945 г.) устанавливает три жилых района, в которых разрешено размещение более двух семей в квартирах. Требуемая площадь участка на жилую единицу рассчитывается по следующей формуле:

Округ Фэйрфакс, штат Вирджиния, который разрешает групповое жилье во всех округах в качестве условного использования, устанавливает следующие требования к минимальной площади земельного участка в своем постановлении о зонировании от марта 1949 г .:

Постановление Норфолка, Вирджиния (январь 1950 г.) устанавливает несколько более высокую плотность для зоны R-4 с помощью того же устройства:

В постановлениях о зонировании, где положения о плотности предусмотрены в самом постановлении, наиболее распространенным методом определения плотности для группового жилья является требование, чтобы плотность проекта не превышала плотность района, в котором он расположен. , или, говоря наоборот, минимальная площадь участка на семью не должна быть меньше, чем обычно требуется в районе, в котором расположен проект.На эту тему есть вариации:

Детройт, Мичиган:

«Дворы, которые будут предоставлены … должны быть одобрены комиссией как обеспечивающие количество открытого пространства, эквивалентное тому, которое требуется в районе, в котором расположен участок, и обеспечивающее надлежащее соотношение с территорией. окружающих такую ​​застройку группового жилья «.

Маттун, Иллинойс:

«… Площадь участка, исключая улицу, но включая территорию, предназначенную для парков, бульваров и других городских пространств, будет обеспечивать минимальную площадь участка на семью с учетом всех семей, которые будут размещены в рамках блока План развития, необходимый для района, в котором будет располагаться такая застройка.«

Сан-Франциско, Калифорния:

«… Общая земельная площадь, предусмотренная для всех жилых единиц, расположенных на участке, за исключением площади, занимаемой улицами, не должна быть менее 90 процентов от общей площади участка, необходимой для того же количества жилых единиц. эквивалентных размеров в районе, в котором будет расположена такая застройка … »

Подобные положения могут сделать неэкономичным строительство садовых квартир в определенных семейных районах, где, например, плотность садовых квартир должна быть не ниже одной жилой единицы на акр.Этим устройством даже не нужно запрещать возведение садовых квартир в усадьбах и односемейных районах с крайне низкой плотностью населения: застройщик арендной недвижимости просто не мог позволить себе разместить свои дома в таких районах.

Кливленд имеет положение, которое не является прямым измерением плотности, но пытается обеспечить достаточное пространство:

«Прилегающие к индивидуальным строениям частные дворы для использования и ухода каждой семьи в жилом доме или рядной застройке должны быть не менее 1000 кв.футов, за исключением пространства, занимаемого самим домом … Никакой двор или другое открытое пространство, предусмотренное для любого здания с целью соблюдения положений настоящих правил, снова не должно рассматриваться как двор или другое открытое пространство любого другого здания . «

Таким образом, никакая территория не может быть разделена как двор двумя зданиями.

Положения о плотности группового жилья в разных городах сильно различаются. Некоторое представление о величине этих изменений можно получить из Таблицы II, в которой представлены сводные данные о плотности и других характеристиках выбранной группы жилых комплексов.В Таблице III представлены характеристики плотности садовых квартир в некоторых пригородных районах Нью-Йорка. Таблица IV демонстрирует диапазон плотностей, разрешенных в типичном постановлении о зонировании, в Хартфорде, штат Коннектикут. Цели плотности для Филадельфии на 1980 год представлены в таблице V.

ТАБЛИЦА II — ПЛОТНОСТЬ НЕТТО И ДРУГИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ — СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПРОЕКТЫ

ТАБЛИЦА III — ПЛОТНОСТЬ В ПОРЯДКАХ ЗОНИРОВАНИЯ

ТАБЛИЦА IV — ДИАПАЗОН ДОПУСТИМЫХ ПЛОТНОСТЕЙ В HARTFORD, CONN.

ТАБЛИЦА V — ЦЕЛИ ПО ПЛОТНОСТИ ДЛЯ ФИЛАДЕЛЬФИИ, 1980

Немногие проекты группового жилья достигают низкой плотности (5 домов на акр) и низкого земельного покрытия (1.36 процентов) проекта государственного жилья в Плимуте, Массачусетс. Другой проект государственного жилья с аналогичными характеристиками 0,195 семей на чистый акр и охватом 6,13% также встречается редко. На противоположной крайности находится скандальный проект Parkchester в Нью-Йорке. Этот проект, который является одним из крупнейших в Соединенных Штатах, имеет плотность около 90 семей на акр. Хорошо известный тип проекта «608» обычно имеет плотность от 20 до 25 жилых единиц на акр.Общая плотность от 10 до 15 семей на акр характерна для некоторых недавних крупных проектов аренды.

Стандарты развития — Покрытие земли

Положения о плотности в сочетании с земельным покрытием частично определяют физический план застройки. Для садовых квартир допустимая площадь земельного участка в постановлениях о зонировании составляет от 25 до 35 процентов от общей площади застройки, иногда с дополнительным требованием, чтобы использовалась только пригодная для использования земля (которая не находится на болотах, болотах или непригодна для использования по какой-либо другой причине). входит в расчет покрытия.В застройках группового жилья, где тип здания не ограничивается двухэтажным типом с низкой плотностью застройки, будет желательно требовать еще меньшего покрытия земли. Стандарты покрытия земель на основе количества этажей приведены в Планирование района . (См. Библиографию.)

Стандарты разработки — Дизайн проекта

Даже если застройщик выполняет требования постановления о зонировании в отношении плотности и покрытия земли, нет никакой гарантии, что его план участка достигнет целей, поставленных для застройки группового жилья.Ограничения показателей плотности и их роль в плане участка хорошо представлены в Planning the Neighborhood .

«Следует признать, что показатели плотности, независимо от того, насколько точно они рассчитаны, являются приблизительным показателем качества проектирования плана участка. Будучи жесткими математическими соотношениями для относительно больших площадей, они не могут должным образом отражать все факторы проектирования. Например, подходящая средняя плотность для больших участков земли не обязательно гарантирует, что здания не будут скучены вместе в некоторых частях зоны застройки.Количество открытого пространства, установленное стандартами плотности, имеет ограниченное значение, если это пространство не распределено должным образом и не предназначено для удобства использования.

«Хорошая практика проектирования может обеспечить достаточное открытое пространство для всех функций семейной жизни на открытом воздухе при относительно высокой плотности проживания. С другой стороны, плохая планировка участка может привести к скученности земли и нехватке пригодного для использования открытого пространства даже при низкой плотности. В дополнение к встречам стандарты плотности, следовательно, жилые районы также должны соответствовать всем стандартам по расположению строений, ориентации и другим особенностям планировки участка… «

Поскольку это правда, будет разумно включить в постановление более подробные спецификации, чем просто требования к плотности и охвату. Следует предусмотреть некоторые положения, регулирующие интервалы между зданиями, размеры площадок, группирование строений и открытое пространство и т. Д. Кроме того, постановление о зонировании может включать конкретные предложения относительно включения общественных мест для отдыха и покупок, а также может даже попытка стимулировать «интересное», а не однообразное планирование сайта.Подобно тому, как тип ограждающего зонирования определенно влияет на физическую планировку сообщества, а также на отдельные здания, эти положения и физические стандарты также будут влиять на тип плана участка, который может быть разработан. Цель, которую следует иметь в виду при установлении этих стандартов и степень их детализации, будет состоять в том, чтобы объединить общественный контроль над аспектами здоровья, безопасности и благополучия сообщества с максимальной свободой для разработчика разрабатывать новые, разные и даже экспериментальные. проекты.

Ярдов и неудач

Положения о дворе, определяющие размеры переднего, бокового и заднего дворов, довольно сложно применить к групповому содержанию без потери гибкости. Постановление Кинга, Калифорния (1947 г.) требует, чтобы жилые группы (строения на одном участке) соответствовали следующим требованиям двора: в зданиях, расположенных спереди назад, расстояние между зданиями пятнадцать футов и боковой двор не менее восьми футов ; в однорядных зданиях, расположенных бок о бок, расстояние между зданиями составляет не менее восьми футов, пять футов для бокового двора сзади и шестнадцать футов для бокового двора спереди; в многорядных зданиях, расположенных бок о бок, расстояние между зданиями составляет не менее восьми футов, пять футов для бокового двора сзади и 20 футов для корта между рядами.

В постановлении о зонировании Антиохии, Калифорния (1950) сделана попытка адаптировать требования к боковым, передним и задним дворам к потребностям группового жилья следующим образом:

«К жилым группам применяются следующие требования и исключения:

1. Лицевая сторона одного жилища не должна находиться напротив тыльной стороны другого.
2. Требуемый боковой двор может служить задним двором для отдельных жилищ в группе при условии, что его ширина увеличивается на один фут для каждой жилой единицы, расположенной на нем.
3. Требуемый боковой двор может служить в качестве переднего двора для индивидуальных жилых домов в группе, при условии, что его ширина как минимум в два раза превышает требуемую ширину бокового двора в задней части, с минимум 16 футов для такого переднего двора.
4. Жилища, составляющие группу, могут располагаться лицом друг к другу через площадку при условии, что ширина такой площадки не менее чем в 2 1/2 раза превышает среднюю требуемую ширину двух боковых дворов, при этом не менее 25 футов для такой площадки.
5. Одно жилище в группе может стоять сбоку от другого при условии, что расстояние между ними составляет не менее 25 футов.
6. Минимальное расстояние между сторонами жилых домов в группе должно быть 8 футов.
7. Все остальные требования к передним, боковым и задним дворам, требования к строительной площадке и предписания по высоте для района, в котором расположена такая группа, должны применяться ко всему участку в целом ».

Нередко можно встретить положения для отступления от линии улиц на расстояние до 60 футов в некоторых постановлениях. Кроме того, некоторые города сочли желательным указать максимальное расстояние от улицы, разрешенное для любой жилой единицы.В предложенном постановлении Гринсборо, например, содержится положение о том, что «каждый вход в любое здание должен располагаться в пределах 250 футов от какой-либо улицы или подъезда». Положение, учитывающее необходимость противопожарной защиты, включено в постановление Цинциннати:

«Никакая часть любого такого здания, возведенного или конструктивно измененного, не должна находиться на расстоянии более 400 футов от пожарного крана, способного обеспечить достаточное водоснабжение для целей пожаротушения, как это определено Национальным советом страховщиков пожаров.Все такие пожарные гидранты должны располагаться на расстоянии не более 8 футов от проезжей части, способной поддерживать любое пожарное устройство пожарной части города Цинциннати ».

Перегородка между зданиями — Суды

Разделение между зданиями регулируется следующим положением Постановления Гринсборо: «Ни в коем случае какая-либо часть здания не может быть расположена ближе 20 футов от любой части другого здания». Обычно существует различие между расстоянием от соседних зданий и расстоянием от зданий напротив друг друга через двор.В Монтклере, штат Нью-Джерси, ширина корта должна быть в 2 1/2 раза больше средней высоты противоположных стен. Соответствующая цифра в постановлении Натли, штат Нью-Джерси, составляет 1,5 раза, или 150 процентов средней высоты зданий. Положение о групповых жилищах Постановления Хартфорда требует, чтобы в жилом районе A-3 каждое здание «обращалось на всю длину своего переднего фасада либо на существующую улицу, либо на открытое пространство, которое в своем наименьшем размере не должно быть меньше чем 75 футов.«Руководство строителя домов указывает на сравнение ширины двора и расстояния между помещениями, обращенными друг к другу на противоположных сторонах улицы». Ширина двора менее 80–100 футов редко бывает удовлетворительной, особенно там, где жилые помещения напротив. Глубина кортов обычно не должна существенно превышать их ширину более чем в 1,5 раза ».

Длина фасада

Однообразие длины стен и чрезмерно длинные фасады запрещены некоторыми постановлениями.Предлагаемое постановление о зонировании Нью-Йорка будет ограничивать здания в рядных домах или застройках с садовыми квартирами до 100 футов в длину, когда они находятся в пределах 70 футов от улицы. Максимальный фасад в Монклере, штат Нью-Джерси, составляет 160 футов, а если здание выходит на улицу, 100 футов. Evanston не разрешает строить рядные дома, содержащие более восьми жилых единиц в одной конструкции. Еще более строгие правила вводятся несколькими общинами, которые ограничивают количество жилых единиц в любой структуре рядного дома до не более трех.Иногда, когда предусмотрены такие положения, допускаются исключения, позволяющие иметь до шести жилых единиц на одно строение, когда строение является большим, при условии, что только одно строение из каждых четырех или пяти относится к этой разновидности.

Расположение открытого пространства и ориентация зданий

В то время как большинство постановлений о зонировании включают в себя требования к плотности и земельному покрытию, существует относительно немного, которые включают подробные спецификации относительно ориентации и размещения зданий.Двумя примерами таинств, содержащих такие подробные положения, являются постановления для Цинциннати, штат Огайо; и Гринсборо, Северная Каролина. В каждом из них используется свой метод для обеспечения шаблона физического распределения, но оба имеют эффект предопределения крупных элементов физического дизайна.

В своей поправке к постановлению о зонировании от 22 января 1950 г. Цинциннати устанавливает руководство по ориентации и расстоянию на основе того, что называется «внешним углом». Этот угол определяется следующим образом:

«В любом внешнем углу здания нарисуйте линии в горизонтальной плоскости под прямым углом к ​​каждой из стен здания, образующих угол.Тогда пространство, заключенное между этими двумя линиями напротив здания, представляет собой «внешний угол».

Постановление требует разделения зданий на следующие минимальные расстояния:

«b. За исключением разрешенного в подпункте (d) ниже, каждая точка на более длинных стенах любого рядного дома должна иметь минимальное расстояние не менее 50 футов от внешней стены любого другого основного здания в группе, и это минимум расстояние должно быть увеличено на четыре фута для каждой единицы более трех единиц подряд.«

«c. … За исключением разрешенного в пункте (d) ниже, каждое главное здание должно иметь в каждой точке минимальное расстояние не менее 30 футов от любого другого основного здания в группе, а выше четвертого этажа — это минимальное расстояние будет увеличиваться на 6 футов для каждого этажа «.

Исключение делается из этих требований в разделе (d), когда два здания расположены таким образом, что каждое здание полностью попадает в пределы внешнего угла другого здания. В таком случае

«каждое здание в каждой точке должно находиться на расстоянии не менее 9 футов от другого здания. Части одного здания могут выходить за пределы внешнего угла другого здания при условии, что такие части удовлетворяют всем требованиям пунктов (b) и (c) выше. .«

Влияние этого типа положения на план сайта застройщика должно быть очевидным. Он поощряет расположение зданий в шахматном порядке, расположение дворов и несколько нерегулярное размещение зданий, в то же время препятствуя выравниванию соседних зданий и параллельному расположению рядных домов спиной к спине или спереди назад. Это можно более четко увидеть на следующей диаграмме.

Предлагаемый пересмотр постановления о зонировании для Гринсборо, Северная Каролина (1950) наложит еще более сложные условия на застройщика с еще большим влиянием на потенциальный план участка застройки.Соответствующий раздел этого постановления гласит:

«Каждая стена каждого здания должна иметь ярд в форме равнобедренного треугольника, основание которого должно быть линией, соединяющей крайние концы стены, и высота которого должна быть длиной базовой линии, умноженной на коэффициент, связанный с высота здания, указанная в таблице ниже, при условии, что ни одно треугольное пространство двора не должно иметь высоту менее 15 футов. Пространство двора, установленное таким образом для одной стены, не может перекрывать пространство двора для любой другой стены того же или другого здания , не выходить за пределы какой-либо улицы, боковой или задней границы участка.Если параллельные стены на одной стороне здания соединены стенами длиной менее 20 футов, прямая линия, соединяющая крайние концы внешних параллельных стен, должна использоваться в качестве основы требуемого треугольного дворового пространства. Любая стена длиной более 20 футов считается отдельной стеной «.

При отслеживании влияния этого типа требований на итоговые планы участков, первое, что мы понимаем, это то, что это постановление исключит из разработки определенные типы строительных конструкций.Например, было бы невозможно построить U-образный многоквартирный дом высотой в несколько этажей, хотя в некоторых случаях такая форма здания может быть разрешена, если ограничится одним или двумя этажами. Y-образные здания могут быть спроектированы так, чтобы соответствовать этим спецификациям, опять же, если они будут строго ограничены по высоте, возможно, одним этажом, но эта форма здания была бы невозможна в многоэтажных зданиях. Т-образное здание, в котором шахта была очень длинной, а поперечная перекладина была короткой, может соответствовать требованиям треугольного двора, опять же, если ограничена по высоте.Требования к двору рассчитываются таким образом, чтобы по мере увеличения высоты здания угол, образованный любыми двумя внешними стенами менее 180 градусов, был более тупым. Допускаются более острые углы там, где высота здания меньше.

Это не только влияет на тип форм зданий, которые могут быть включены в застройку в зависимости от их высоты, но эти положения также помогают поощрять определенные формы дизайна участков и ориентации зданий и препятствовать другим.Подобно постановлению Цинциннати, эти требования будут иметь тенденцию разрешать рядные дома ближе друг к другу, если они расположены в шахматном порядке, чем если они жестко выровнены.

Несколько других постановлений о зонировании пытаются указать особенности физического дизайна. Предварительный проект поправки к зонированию, касающейся регулирования квартир с садом для Оринджа, штат Нью-Джерси, будет иметь тенденцию поощрять застройку совершенно иного характера, чем те, которые стимулируются постановлениями Гринсборо или Цинциннати.В разделе по ориентированию говорится:

«Все здания или группы зданий должны быть ориентированы в упорядоченном порядке по отношению к боковым линиям, линиям улиц и общим характеристикам района. Произвольные диагональные узоры не допускаются».

Другой тип постановления, который, без указания требований к двору или расстояния между ними, тем не менее, может сильно повлиять на тип плана участка, который может представить застройщик, — это положение, содержащееся в предварительном проекте поправки к постановлению о зонировании Натли, штат Нью-Джерси.Обеспокоен широкой группировкой открытого пространства и общим распределением зданий. для этого требуется:

«Здания должны быть расположены или сгруппированы таким образом, чтобы их можно было распределить на достаточно большом расстоянии по всему участку. Это распределение должно быть таким, чтобы не более 50 процентов площади, покрытой зданиями, находились в пределах любой площади, равной одной трети. (1/3) площади посылки ».

Постановление, специально разработанное для поощрения и даже обеспечения соблюдения определенного вида плана участка, было предложено для Огден-Сити, штат Юта, в 1950 году.Разрешая групповое жилье в районе R-5, они требуют, чтобы оно отвечало следующим требованиям:

«1. Во дворе не должны находиться какие-либо здания или другие сооружения, за исключением пожарных кранов, опор или других благоустройств улиц.

«2. Корт должен иметь свободный проход шириной не менее тридцати (30) футов, выходящий на передний двор участка, который имеет ширину не менее ширины, необходимой для участка в Районе, в котором он расположен.

«3.Минимальный размер корта должен составлять тридцать (30) футов, а минимальная площадь — девятьсот (900) квадратных футов.

«4. Все жилые постройки жилой группы, кроме выходящих на улицу общего пользования, должны быть обращены в сторону корта.

«5. Минимальное расстояние между любыми двумя жилыми строениями на корте должно составлять десять (10) футов».

Постановление штата Су-Фолс, штат Южная Дакота (предложено в 1950 г.), будет осуществлять контроль над распределением зданий и открытых пространств посредством положения о том, что

«открытое пространство между зданиями, которые параллельны или находятся в пределах сорока пяти (45) градусов параллельности, должно иметь минимальный размер двадцать (20) футов для одно (1) этажных зданий, тридцать (30) футов для двух (2) этажные здания и сорок (40) футов для трех (3) этажных зданий.«

Дополнительные условия для группового жилья

Использование аксессуаров . Положения об использовании принадлежностей не выделяются в положениях о садовых квартирах или групповых домах. Однако время от времени встречается упоминание об этой проблеме. Округ Фэйрфакс, штат Вирджиния, например, требует, чтобы «никакие вспомогательные сооружения не располагались на расстоянии менее 25 футов от любого многоквартирного дома или менее 25 футов от любой боковой или задней границы собственности». В Цинциннати требуется расстояние 30 футов между любым дополнительным зданием и любым другим зданием, основным или вспомогательным, и, кроме того, оговаривается, что никакое здание, будь то вспомогательное или основное, не может быть расположено ближе, чем 15 футов от любой границы участка.

Парковка . Большинство постановлений, касающихся группового жилья, не устанавливают специальных стандартов парковки во дворе для этих районов. Требования к парковке в целом такие же, как и для других, более традиционных форм многоквартирных домов. Однако, особенно в жилых комплексах, существует острая необходимость в правильно спланированных и адекватных парковках во дворе. Если будет предоставлено недостаточно места, это может привести к тому, что территории, изначально предназначенные для других целей — например, для отдыха или движения транспорта, — могут быть использованы для парковки.

Пожалуй, наиболее общепринятым стандартом для парковки во дворе является одно парковочное место (как правило, 200 квадратных футов) на каждую жилую единицу. Иногда, когда требуется наличие гаражей, в правилах может быть указано, что на каждые две жилые единицы требуется один гараж и одно парковочное место во дворе. Однако, несмотря на широкое применение этого стандарта, существуют постановления о зонировании, которые определяют парковочные зоны из более чем одного парковочного места на семью (Рай, штат Нью-Йорк, требуется 1 1/4) или меньше; (Эванстон, штат Иллинойс, в многоквартирном жилом районе «D» и «E» требует 1/2).

Расположение стоянок и их благоустройство иногда регулируется постановлениями. Положения, такие как Флоссмур, штат Иллинойс; или Саут-Плейнфилд, штат Нью-Джерси, среди прочего, что «такая парковка должна быть расположена на участке так, чтобы не мешать требуемой зоне отдыха, и такая парковка не должна сдаваться в аренду, а должна использоваться исключительно жильцами. таких зданий и посетителей «ценны в применении к групповым жилым комплексам.Положения, регулирующие покрытие, заборы, водоотвод, освещение парковок, такие как те, которые содержатся в Постановлении о зонировании Лос-Анджелеса (1945 г.), также имеют свое место в стандартах группового жилья.

Доля места для парковки во дворе, которое должно быть в гаражах, и того, которое должно быть на открытых автостоянках, варьируется в зависимости от постановлений. Мэдисон, штат Нью-Джерси, требует места в гараже как минимум для одного автомобиля на каждые две семьи в дополнение к открытому пространству для одного автомобиля на каждую семью.Хартфорд, Коннектикут, требует:

«Гаражи должны быть предоставлены не менее чем для 50 процентов от количества жилых единиц, а для оставшейся части жилых единиц должно быть предусмотрено парковочное место, но не должно быть места для парковки в пределах 10 футов от основных зданий, а также гаражей или стоянок. пространство в пределах 50 футов от любой улицы «.

Зона отдыха . Невыполнение многих постановлений о выделении специально для отдыха мест не ограничивается секциями садовых квартир, но во многих из последних их заметно не хватает.Это может быть связано с предположением, что, если в застройке предусмотрено достаточное пространство, нет необходимости специально выделять его части для рекреационного использования. Другие постановления о зонировании отражают иную точку зрения.

Сан-Франциско, Калифорния, как правило, предусматривает наличие соответствующих зон отдыха: «В рамках предлагаемой застройки должны быть предусмотрены зоны отдыха, соответствующие потребностям предполагаемого населения, которое будет размещено в такой застройке.«

Место для отдыха специально обозначено и связано с плотностью населения в постановлении Гринсборо:

«Должны быть предусмотрены соответствующие и подходящие зоны отдыха и сооружения для удовлетворения потребностей предполагаемого населения, которые должны состоять как минимум из следующего:

1. Для детей дошкольного возраста: одна игровая площадка площадью не менее 200 квадратных футов на каждые 100 семей или их часть, расположенная в пределах 400 футов от каждой жилой единицы, обслуживаемой такой зоной.
2. Для детей школьного возраста и взрослых площадь предоставляется из расчета один акр на 100 жилых единиц.

Мэдисон, Нью-Джерси, в своей многоквартирной жилой зоне устанавливает следующий стандарт:

«Для многоквартирных домов на участке должна быть предусмотрена закрытая игровая площадка для детей размером не менее 50 квадратных футов для каждой размещенной семьи».

Другие методы предоставления места для отдыха обсуждаются в статье Гарольда Баттенхейма в The American City (декабрь 1950 г.).

Архитектурный контроль. Архитектурный контроль затрагивает проблему регулирования группового жилья двояко. Его можно использовать, как в случае с Мейплвудом, штат Нью-Джерси, для контроля за появлением разрешенных проектов или, как в случае с Баррингтоном, штат Род-Айленд, для эффективного исключения жилых комплексов из сообщества.

Постановление Maplewood предусматривает, что

»все многоквартирные дома в данном (многоквартирном) микрорайоне должны быть садово-квартирного типа, высотой не более 2 1/2 этажа, с двускатной или шатровой крышей, наружная стена облицована кирпичом.«

Архитектура таких построек должна быть аутентичной, традиционной, колониальной, либо с георгианскими мотивами, либо с элементами Mt. Влияние Вернона и другие детали, такие как входы, колонны, окна, ставни, карнизы, дымоходы и подъезды, должны быть спроектированы и выполнены в строгом соответствии с общим типом. Кроме того, все гаражи и прилегающие постройки, заборы и ограждения любого типа должны соответствовать в общем виде архитектуре основного строения.

Постановление Баррингтона чрезвычайно затрудняет строительство группового жилья тем, что:

«Всякий раз, когда из одного или нескольких заявок на получение разрешений на строительство или из любых других достоверных доказательств Инспектору по зданиям должно казаться, что любой землевладелец, застройщик или подрядчик предпринимает или планирует или собирается предпринять или спланировать строительство двух или больше зданий для жилых или других целей путем массового строительства в одном месте примерно в одно и то же время с одинаковым или почти схожим или идентичным дизайном, внешним видом или типом, или планы по строительству нескольких зданий с одинаковым или почти схожим или идентичным дизайном, по внешнему виду или типу, или для строительства одного или нескольких зданий в непосредственной близости от другого или других зданий того же или почти аналогичного или идентичного дизайна, внешнего вида или типа, уже построенных в таком общем месте, он должен немедленно отклонить указанное заявление или заявления без ущерба и должен: в течение одной недели после этого подать такое заявление или заявления с письменным уведомлением об отказе без ущерба и причины этого, с комиссией по рассмотрению зонирования, которая должна в течение одной недели после получения такой рекомендации от строительного инспектора уведомить о времени и месте проведения публичных слушаний по этому вопросу, опубликовав такое уведомление не менее двух раз. в какой-либо газете, широко распространяемой в городе Баррингтон, время такого слушания должно быть не более 30 дней после получения такой рекомендации от строительного инспектора, и такой совет должен в выбранную дату провести публичные слушания и в течение через неделю после завершения такого слушания подготовить и подать в городской совет свой отчет по этому поводу.Если вы считаете, что предоставление того же может вызвать неоправданные трудности или расходы для Города и его жителей на надлежащую полицию или противопожарную охрану, или на оснащение учебных заведений, санитарии или строительства шоссе, или может вызвать переполненность в любом конкретном районе или может отрицательно повлиять на настоящее стоимость собственности или использование собственности или может нанести ущерб общему благосостоянию города или упорядоченному ведению дел и экономики города и его жителей, указанное Правление должно передать указанное заявление или заявления в городской совет с рекомендацией, чтобы то же самое было не утверждено, или, наоборот, если придерживается противоположного мнения, и в этой связи городской совет на своей следующей очередной сессии или по своему усмотрению на любой промежуточной специальной сессии должен рассмотреть все соответствующие факты, выявленные на указанных публичных слушаниях и отраженные в отчете о зонировании. Наблюдательный совет, рекомендации указанного Совета и любые известные Совету свидетельские показания или обстоятельства, имеющие отношение к Необходимость ограничить или отклонить заявление или заявления в интересах общего благосостояния города и его жителей и должна либо отказывать в удовлетворении, либо удовлетворять такое заявление или заявления в Совет, будет казаться наилучшей и из таких действий апелляция Совета должна быть направлена ​​любому лицу, пострадавшему от этого в порядке, предусмотренном законом, в случае апелляции на действия или решения городских советов.«

Правовая основа для группового жилья

Суды поддержали концепцию квартир садового типа в нескольких различных ситуациях. В Цинциннати была предложена застройка площадью 40 акров в районе, который был изменен с поправкой на зонирование с резиденции «B» на резиденцию «C» ( Clifton Hills Realty Co. против города Цинциннати, Суд по общим делам округа Гамильтон) , Март 1939 г.). Решение суда основывалось на том факте, что разрешенный более интенсивный тип застройки соответствовал предыдущему постановлению о зонировании; что, хотя односемейные строители в соответствии с более ранним постановлением могли построить большую плотность, даже если они решили не делать этого, и что ограничения на действие не были так важны, как постановление о зонировании.

Двадцать один акр был затронут в поправке, внесенной в Блумфилд, штат Нью-Джерси ( Пласс и др. Против города Блумфилд; Верховный суд Нью-Джерси, 12 ноября 1946 г., 49 Atlantic (2d) 476,) создание садово-квартирной зоны. Суд не поставил под сомнение ее обоснованность, разумность и необходимость, оставив поправку в силе.

Дело Gedney Estates, Inc., et al. против города Уайт-Плейнс и др. ., Верховный суд, особый срок, округ Вестчестер, (31 мая 1950 г.), 99 N.Y. (2d), опубликованный в ZONlNG DIGEST, · ноябрь 1950 г., поддержал изменение зонирования города, которое включало предыдущую поправку для зоны садовых квартир.

В другом деле, аналогичном переносе жилого помещения в садовый, ( Ridgefield Terrace Realty Company et al., V. Borough of Ridgefield , Верховный суд Нью-Джерси (18 ноября 1947 г.) 55 Atlantic (2d) 812), Суд отклонил возражения соседей о завышении налога на муниципальные объекты и указал на повышение налогооблагаемой оценки.

ДАЙДЖЕСТ ЗОНИРОВАНИЯ, сентябрь 1950 г., сообщил о деле Балтимора ( Windsor Hills Improvement Association, Inc., против мэра и городского совета Балтимора и др. ., Апелляционный суд Мэриленда, 12 мая 1950 г., 73 Atlantic (2d)). ) 531), в котором садовая квартира признана не рядным домом.

Суд вынес решение против квартиры с садом в деле Norwood Heights Improvement Association против мэра и городского совета Балтимора , 60 Atlantic (2d) 192 Апелляционный суд Мэриленда, 17 июня 1948 года.После того, как первоначальный план был отклонен, застройщик разработал проект из 163 квартир с садовыми квартирами на пятнадцати акрах земли. Дело зависело от того, можно ли разрешить проект без отдельных участков. Одним из возражений мнения большинства было опасение, что в такой проект могут быть включены болота или другие непригодные для использования или нежелательные нежилые районы, что позволит разрешить строительство рядных домов там, где в противном случае они не были бы разрешены. (Положение, подобное упомянутому ранее в этом бюллетене в постановлении округа Принс-Джордж, предотвратило бы такую ​​трудность.Еще одно возражение касалось возможности продажи отдельных единиц, когда не было отдельных линий участков, и последующей схемы, которая могла создать проблемы с зонированием. (Такой случай был бы предотвращен постановлением Боливара, штат Теннесси, указанным ранее в Таблице I этого отчета о том, что территория проекта «не подразделяется на обычные улицы и участки, и … не будет таковой. разделены … «) Несогласные признали, что составители постановления, вероятно, не рассматривали садовые квартиры, но придерживались позиции, что» для того, чтобы считать, что развитие каждого участка должно соответствовать стереотипным представлениям эпохи фасада из коричневого камня, придает чрезмерное значение традиционному дизайну и чрезмерно ограничивает архитектурные концепции, которые пытаются удовлетворить современные требования к парковке во дворе, игровым площадкам и объектам обслуживания в целом.Дизайн квартир «садового типа», как и дизайн университетского городка, не должен быть объявлен вне закона, потому что он решает проблему нетрадиционным способом ».

Одним из наиболее интересных дел в области группового жилья было «Дело Тэрритауна» ( Роджерс против Виллидж оф Тэрритаун и др., Верховный суд, Апелляционное отделение, 13 марта 1950 г., 96 Нью-Йорк (2d) 58 : решение, обжалованное в Rogers, Appellant v. Village of Tarrytown et al. ., Апелляционный суд, Нью-Йорк, 18 января 1951 г., том 12 Law Report News No.14, 19 января 1951 г.). В постановлении о зонировании Тэрритауна предусмотрена зона проживания BB, в которой разрешается размещение групповых жилищ при соблюдении стандартов развития, таких как минимум десять акров для участка, максимум три этажа для высоты здания, 15 процентное покрытие, а также определенные отступы и расстояния между зданиями. Однако постановление не указывало местоположение этой зоны на карте зонирования, но требовало принятия специальной поправки для каждой индивидуальной групповой застройки, которая должна быть построена.Позднее была принята поправка, изменившая классификацию жилой зоны для одной семьи на жилую B-B. Это было опротестовано владельцем собственности в этом районе. Поправка была поддержана судом низшей инстанции, который придерживался мнения, что зона связана с комплексным планом и основана на соображениях здоровья, безопасности и общего благосостояния. Это решение подтвердил суд высшей инстанции. Однако в особом мнении Апелляционного суда утверждалось, что постановление о зонировании не создает округа, поскольку заранее не установлены физические границы.Более полное обсуждение фазы «точечного зонирования» данного случая можно найти в мартовском выпуске журнала ZONING DIGEST за 1951 год.

ИЗБРАННАЯ БИБЛИОГРАФИЯ ПО ГРУППОВЫМ ЖИЛЬЯМ

СООБЩЕСТВА ДЛЯ ЛУЧШЕЙ ЖИЗНИ. Джеймс Дахир. Нью-Йорк: Харпер и братья. 1950. 321 стр., 4 доллара США.

СПРАВОЧНИК ДЛЯ СООБЩЕСТВА. Urban Land Institute, 1737 K Street, N.W., Washington 6, D.C. 1947. 198 стр. 12,00 долларов США.

РУКОВОДСТВО ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ ДОМА ПО ЗЕМЕЛЬНОМУ РАЗВИТИЮ. Национальная ассоциация домостроителей США, 1028 Connecticut Avenue, N.W., Washington 6, D. C. 2,50 доллара США. Глава 12.

ЖИЛИЩНЫЙ ЖУРНАЛ. Новые выпуски строительства, ноябрь 1949 г. и октябрь 1950 г. Целые выпуски. Национальная ассоциация жилищных служащих, 1313 East 60th Street, Chicago 37, Illinois.

СОВРЕМЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ В САДОВЫХ КВАРТИРАХ. Гюстав Кольцо. Urban Land , май 1948 года. Urban Land Institute, 1737 K Street, N.W., Washington 6, D.C.

МОДЕЛЬ ПОРЯДКА ЗОНИРОВАНИЯ. Building , сентябрь 1950 г. «Нью-Йорк решает, что большой город здесь надолго, и планирует соответствующим образом изменить свое зонирование.Сама система неудач терпит неудачу, которая обещает изменить дизайн новых зданий в каждом большом городе США «. Стр. 122, 127, 156.

ПЛАН ПЕРЕЗОНИРОВАНИЯ ГОРОДА НЬЮ-ЙОРК. Отчет, представленный в Комиссию по планированию города Харрисоном, Баллардом и Алленом, октябрь 1950 г. 289 стр.

ПЛАНИРОВАНИЕ ОКРУЖЕНИЯ. Американская ассоциация общественного здравоохранения. Комитет по гигиене жилья. Чикаго: Служба государственного управления, 1948. 1313 East 60th Street, Chicago 37, Illinois.86 стр. 2,50 доллара США.

РАССМОТРЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПЕРЕЗОНИРОВАНИЮ НЬЮ-ЙОРКА. Нью-Йорк: Американский институт архитекторов. 1951. 57 стр.

СТАНДАРТЫ НА САДОВЫЕ КВАРТИРЫ. Гарольд С. Баттенхейм, Американский город , декабрь 1950 г. «Исследование показывает обнадеживающую тенденцию к более интеллектуальному контролю зонирования в пригородных районах».

УДИВИТЕЛЬНЫЕ ИННОВАЦИИ В ПРЕДЛАГАЕМОМ ЗОНЕ НЬЮ-ЙОРКА, The American City , июнь 1951 г.

В НОВЫЕ ГОРОДА ДЛЯ АМЕРИКИ.Кларенс С. Штайн. Ливерпуль: Издательство Ливерпульского университета, 1951. (Агенты по Западному полушарию, Служба государственного управления, 1313 East 60th Street, Chicago 37, Illinois.) 235pp. 5 долларов США.

ЗОНИРОВАНИЕ ГРУППОВЫХ ПРОЕКТОВ. Пауль Опперманн. Американский город , август 1939 года.

Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, июнь 1951.

Блог RoomSketcher | 7 идей для маленьких комнат, которые работают по-крупному

Ищете идеи, чтобы помочь с маленькой комнатой? Это не удивительно.Дизайн маленькой комнаты может быть действительно сложной задачей, но это не обязательно.

С небольшой помощью вы можете сделать ваши маленькие комнаты яркими и уютными. Уловка состоит в том, чтобы знать, что работает для маленьких комнат, а что нет. В этой статье мы покажем вам, как работают идеи для небольших комнат и как их реализовать в собственном доме.

Итак, готовы ли вы сделать ваши маленькие комнаты больше? Отлично, поехали.

1. Следуйте за потоком

В любом хорошо оформленном помещении важен транспортный поток.В дизайне небольшой комнаты это очень важно. В больших помещениях главное — контролировать и направлять транспортный поток. В маленьких комнатах вариантов меньше, поэтому лучше узнайте, как проходит ваша комната, и работайте с ней. Идея проста: ваша способность комфортно перемещаться по комнате влияет на ваше восприятие ее. Когда вы можете беспрепятственно перемещаться по комнате, это более приятное место.

Вот несколько советов, которые помогут вам улучшить поток в вашей маленькой комнате:

• Избегайте поворота — Держите большую мебель подальше от дверных проемов и вдали от путей движения.Как и в дороге, в маленьких помещениях нужно избегать поворота. Например, разместите длинную мебель вдоль длинных стен, т.е. по течению.
• Определить границы — Создать чистые зоны. Используйте стены и большую мебель, чтобы обозначить внешние края ваших зон. Для внутренних краев используйте мебель меньшего размера, такую ​​как стулья, низкие столы и ковры, чтобы создать четкость.
• Создайте видимый путь — Следите за тем, чтобы проход в комнату и выход из нее оставался чистым и видимым. Разрешите передвижение и удалите все препятствия.

Расположение мебели позволяет легко перемещаться в этой небольшой открытой гостиной / столовой

Небольшая гостиная наверху должна выполнять две функции — столовую и гостиную. Выровняв большую мебель вдоль дальних стен, путь к каждой зоне станет свободным и свободным. Это упрощает доступ к гостиной и обеденной зоне и делает ее более привлекательной.

2. Создавайте меньшие полезные площади

Это может показаться противоречивым для дизайна небольшой комнаты.Однако, как показывает небольшая гостиная выше, небольшая комната не обязательно должна выполнять только одну функцию. Главное — четко определить зоны и убедиться, что они не нарушают поток в комнате. Фактически, в длинных узких пространствах создание двух зон может действительно помочь сбалансировать комнату.

В комнате наверху зона отдыха определяется ковриком. Коврик по цвету похож на пол. Это помогает комнате чувствовать себя открытой и беспрепятственной. Тем не менее, изменение текстуры по-прежнему определяет зону и делает ее более привлекательной.

Делая несколько зон в маленькой комнате, помните — простота работает лучше всего. Дайте каждой зоне четкое назначение и сведите к минимуму декоративные элементы. Используйте произведения искусства, чтобы создать фокус для каждой зоны, и один цвет акцента, чтобы связать все это воедино.

3. Смелее — использование цвета в небольших помещениях

Существуют противоречивые мнения о том, как использовать цвет в маленьких помещениях. Бытует мнение, что белые или светлые стены заставят комнату казаться больше. Однако некоторые эксперты утверждают, что смелые цвета могут сделать маленькую комнату больше.Причина этого? Смелые цвета определяют границы лучше, чем светлые, и люди, как правило, чувствуют себя более комфортно в четко определенных пространствах.

По правде говоря, оба верны. Предпочитаете ли вы светлые или смелые цветовые решения, главное — сделать комнату четко определенной. Выше мы показали идеи для создания небольшой комнаты в светлой цветовой гамме. Теперь давайте посмотрим, как сделать то же самое с помощью жирных цветов.

Темно-красная акцентная стена служит центром внимания этой небольшой гостиной

Один из способов — создать яркую акцентную стену.Это отличный способ создать фокус в комнате. В маленьких комнатах вы хотите разместить фокус на дальней стене. Это добавляет глубины и увлекает вас в пространство. Затем используйте мебель и аксессуары дополнительного цвета, чтобы объединить образ.

Второй прием — использовать жирный шрифт во всем. Стены темного цвета действительно визуально расширяют комнату, но при этом создают манящий уют. Это отличный метод для небольших внутренних комнат, таких как дамские комнаты, логова, библиотеки и коридоры.

Темно-серые стены и красные акценты подчеркивают эту маленькую гостиную

Пример выше показывает, как эту идею можно использовать в небольшой комнате. Темно-серые стены создают четко очерченную границу, а красный цвет используется для создания четких фокусных точек. Результат — четко очерченная комната, которая по-прежнему кажется открытой.

4. создание баланса и симметрии

Все любят немного необычности в комнате, но если вы хотите сделать маленькую комнату больше — избегайте асимметрии.Мы узнали, что людям нравятся четко очерченные пространства, особенно в маленьких комнатах. После того, как вы создали базовую планировку и поток движения для своей маленькой комнаты, ищите способы добавить баланс и симметрию. Работайте в парах, например, пару подходящих диванов, чтобы определить зону отдыха, ИЛИ один диван с парой подходящих стульев с обеих сторон.

Симметричная мебель и сбалансированные светлые и темные цвета определяют эту небольшую гостиную

Вы можете создать симметрию и баланс в своей маленькой комнате с помощью мебели, произведений искусства и цвета.

Не забывайте о цветах пола и потолка. Светлый потолок и пол сделают маленькую комнату больше. Темные потолки сделают маленькую комнату более уютной и интимной. Темный пол притянет взгляд вниз. Если у вас темные полы, создайте баланс с помощью светлых стен, светлого ковра или ярких акцентных стен.

5. Используйте универсальную мебель

Ваша маленькая комната может быть небольшой по площади, но она может быть большой по комфорту.Уловка состоит в том, чтобы превратить вашу комнату из загроможденной в просторную, сохраняя при этом комфорт И функциональность. Один из лучших способов сделать это — использовать универсальную мебель.

Для зоны отдыха ищите диваны с местом для хранения вещей или диваны, которые можно трансформировать в кровать. Мелкие предметы, такие как пуфики или табуреты, можно использовать как журнальный столик, приставной столик и дополнительные сиденья.

На маленькой кухне замените стол и стулья на стол и табуреты с противовесом, которые могут обеспечить дополнительное пространство для подготовки, но в то же время оставят место для обеда и отдыха.

Для маленькой спальни найдите кровать со встроенным ящиком для хранения вещей или книжные шкафы, туалетный столик, который можно использовать как письменный стол (или наоборот), и шкаф со встроенными ящиками, чтобы исключить необходимость в комоде. .

6) Думайте вертикально

Когда мы думаем о полезной площади, мы склонны сосредотачиваться на площади пола. Однако, если потолки в вашей маленькой комнате не слишком низкие — подумайте о вертикальных! И воспользуйтесь доступным пространством на стене для хранения вещей.

Имейте в виду, что цель состоит в том, чтобы добавить функциональности, сохраняя при этом вашу маленькую комнату открытой.Вот несколько советов, как увеличить пространство для хранения, сохраняя при этом вещи удобными, удобными и свободными от беспорядка:

• Высокая мебель может загромождать маленькую комнату, поэтому старайтесь, чтобы высокие предметы были минимальными.
• Попробуйте хорошо расположить книжную полку или группу открытых полок, расположенных в шахматном порядке на стене.
• Поменяйте тумбочки и настольные лампы на торшеры, чтобы открыть комнату.

Декоративные настенные полки помогают выделить место для сидения в этой небольшой гостиной

В небольшой комнате наверху настенные полки служат местом для хранения мелких предметов.Они также являются декоративными и добавляют комнате баланса и симметрии.

7. Украшайте с умом

Как разные цветовые схемы могут влиять на то, как мы видим комнату, так и оформление. Вещи, которые мы кладем на стены, столы и столешницы, имеют значение, и они могут помочь вашей маленькой комнате выглядеть больше.

Классическая идея для маленькой комнаты — добавить на стены одно или два зеркала. Этот трюк с дизайном маленькой комнаты использовался веками и всегда работает. Зеркала отражают свет и визуально расширяют комнату, что особенно полезно для небольших комнат.

Вы не поверите, но крупномасштабные произведения искусства могут делать то же самое, если цветовая палитра соответствует дизайну вашей комнаты. Вы можете использовать изображения, чтобы создать фокус, добавить четкости и глубины в небольшую комнату.

Скульптурное освещение, украшения и произведения искусства добавляют интереса этой маленькой гостиной

В комнате наверху вы можете увидеть, как пейзажная живопись дополняет окна и добавляет ощущение открытости в этой маленькой комнате.

Сведите количество акцентных цветов к минимуму — два — хорошее практическое правило. И включите скульптурные элементы, такие как освещение, растения и круглый пуфик или изогнутый акцентный стул, чтобы разбить прямоугольные линии. Эти декоративные элементы функциональны и вызывают визуальный интерес. Небольшая комната, которая хорошо очерчена и интересна визуально, будет одновременно стимулировать ум и чувствовать меньше клаустрофобии — какова цель, верно?

Попробуйте у себя дома

Чтобы выяснить, какие идеи и стратегии дизайна небольших комнат лучше всего подходят для вашего дома, попробуйте использовать приложение RoomSketcher.

Фрэнки Элмквист — архитектор интерьеров и специалист по домашнему дизайну. Она работала по всему миру в ведущих дизайнерских компаниях мира, и теперь она делится с вами своим опытом.

Рекомендуемые посты

Как жить в крошечном домике, не нарушая закона

Для некоторых из нас сокращение размеров дома до крошечного дома — это мечта — идеальный минималистский образ жизни, шанс попробовать жить ближе к природе, не испытывая стресса, связанного с расплатой. ипотека на оставшуюся часть наших лучших лет.Это движение за новый дом, время которого, возможно, уже пришло.

В конце концов, большую часть истории семьи жили без огромных гостиных и запасных спален. Почему бы не променять жизнь в большом доме и все это пространство, которое вам нужно, на жизнь в собственном крошечном доме?

Но прежде чем вы и ваша семья начнете строить свой новый крошечный дом на полный рабочий день, важно помнить, что эти милые творения все еще находятся в серой зоне.

Закон часто рассматривает крошечные дома как двусмысленные маленькие островки, плавающие где-то между автофургонами (также называемыми транспортными средствами для отдыха), мобильными домами и традиционными односемейными резиденциями.Так что легко запутаться в том, что законно, а что нет.

Так как же убедиться, что в вашем собственном маленьком доме нет преступников? Давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных проблем при планировании, зонировании, строительстве и жизни в крошечном доме, но в нем есть как раз нужная вам комната.

Решите, какой тип крошечного домика вам нужен

Во-первых, краткое руководство по движению крошечных домов: чтобы официально считаться крошечным, дом должен иметь площадь 400 квадратных футов или меньше (исключая чердаки), согласно Международному кодексу Совет.

Крошечные жилища также бывают двух разных форм: передвижные (на колесах) и стационарные (на фундаменте). Какой из них вы выберете, во многом повлияет на то, где вам разрешено жить, поэтому важно знать, что к чему.

«В сообществе [крошечных домов] царит неразбериха», — говорит Эндрю Моррисон , который строит крошечные дома и является соавтором Национального кодекса строительства крошечных домов. «Дом должен быть положен на фундамент, чтобы он был настоящим домом».

Почему это важно? Если у вашего небольшого дома есть колеса, он может подпадать под действие правил использования транспортных средств для отдыха, которые намного менее строгие, чем правила, необходимые для дома на фундаменте.Это может даже хорошо звучать, если вы мечтаете о автономной жизни.

Но в этой гибкости есть одна загвоздка: если вы строите с использованием кода RV, будет намного сложнее получить статус жилого дома, если вы и ваша семья позже захотите пустить корни в своем жилом пространстве. (Подробнее об этом позже.)

С другой стороны, небольшие дома на фундаменте подпадают под те же строительные нормы, что и жилые дома. Это может создать петлю в правилах зонирования. Обычно требуется, чтобы здания имели размер более 70 квадратных футов, но в некоторых районах требуется, чтобы они были не менее 1000 квадратных футов.

Требуемая площадь в квадратных футах также зависит от округа или города, в котором вы планируете строительство. В некоторых местах незаконно строить дома меньше определенного квадратного метра. Поэтому перед началом работы обязательно ознакомьтесь с местными постановлениями.

Решите, где вы собираетесь припарковаться.

Может быть, вы мечтали прожить крошечную жизнь на своем любимом месте на набережной. Это проще и быстрее, чем построить дом или даже хижину.

Здесь нет ни соседей, ни движения, ни шума, кроме звуков природы.Но у нас плохие новости: вы не можете вырубить крошечное пространство и начать жить с в любом месте .

Прежде чем продавать свой дом и уменьшать размер до чего-то крошечного, для начала позвоните в отдел планирования или зонирования и спросите о местных постановлениях: есть ли какие-либо ограничения на районы, где вы собираетесь строить? Как зонируются крошечные дома, какая площадь требуется и где разрешено крохотное проживание?

Конечно, некоторые места более открыты для крошечных домов, чем другие.В некоторых сообществах, таких как округ Сарасота, штат Флорида, и Филадельфия, есть ограничения по размеру без для крошечных домов, если они соответствуют строительным нормам.

Другие юрисдикции, такие как округ Эль-Пасо, штат Колорадо, принимают новое законодательство, разрешающее крошечные дома везде, где разрешены мобильные дома — обычно в некорпоративных районах.

Кроме того, есть города, которые позволяют жить в крошечных домах в качестве дополнительных жилых единиц, что означает, что крошечные жилища можно разместить на участке и использовать для проживания в любом месте, где уже есть жилой дом.(Это чаще встречается в городских районах, таких как Лос-Анджелес; Портленд, штат Орегон; и Сиэтл.)

Чтобы узнать больше о жизни в небольших помещениях в определенной области, ознакомьтесь с национальными, государственными и местными правилами, составленными Американская ассоциация крошечных домов.

«Если вы можете, формирование группы поддержки пойдет вам на пользу — чем больше общественный интерес, тем лучше», — говорит Алексис Стивенс , содиректор Tiny House Expedition. «Вместе вы можете организовать образовательную сессию для городских властей и планировщиков.”

Итак, что нужно для крошечного дома, чтобы соответствовать требованиям кода?

Независимо от того, строите ли вы дом сами или нанимаете кого-нибудь, чтобы построить его, он должен соответствовать вашим местным строительным нормам.

«Требуются помещения для приема пищи, сна, мытья и проживания, а также источник тепла», — говорит Моррисон.

Звучит довольно стандартно, правда? Вот еще несколько вещей, которые должен иметь крошечный дом , чтобы соответствовал требованиям кода:

• Сантехника: Крошечный дом требует как минимум одной отдельной ванной комнаты.
• Лестница: В крошечных домах разрешается иметь лестницы, в том числе лестницы, трапы для кораблей или альтернативные пути, по которым люди могут добраться до чердака.
• Минимальная высота потолка: Жилое жилое пространство должно иметь минимальную высоту потолка 6 футов 8 дюймов. Ванные комнаты и кухни могут быть немного ниже — 6 футов 4 дюйма.
• Окна: Крошечный дом не требует минимального количества окон, но должен соответствовать стандарту для аварийных выходов.

Сложная часть постройки дома как дома на колесах

Если вы построите свой крошечный дом на колесах, у вас будет гораздо больше гибкости.Вы можете упаковать свое крохотное жилище и отправиться в новый пейзаж в любое время. Но для небольших помещений вы будете действовать в соответствии с совершенно другим набором правил, некоторые из которых довольно жесткие.

Многие местные постановления запрещают людям селиться на постоянное место жительства в домах на колесах, даже на заднем дворе.

«Таким образом, они получают нелегальный дом», — говорит Моррисон. «Есть некоторые исключения, но в целом жилой дом — это не крошечный дом, и его нельзя заменить».

Итак, прежде чем идти по этому маршруту, проверьте местные ограничения.

Обновленное руководство по зонированию в Лос-Анджелесе

Эта статья является обновлением предыдущей Краткое введение в зонирование в Лос-Анджелесе . Он был написан до появления движения YIMBY и его влияния на жилищную политику штата Калифорния.

В настоящее время в штате Калифорния ведутся ожесточенные дебаты о природе жилья . Полвека обнадеживающего разрастающегося развития привели к нехватке жилья вблизи прибрежных центров занятости и к одной из самых высоких цен на жизнь в мире.Последствия этого раскололи пропасть между двумя идеологическими противоположностями: теми, кто поддерживает развитие жилищного строительства, и теми, кто работает над сохранением статус-кво. Их точка слияния разногласий сводится к так называемому зонированию.

Зонирование , согласно Оксфордскому словарю, представляет собой систему законов, ограничивающих то, как можно использовать определенные участки земли и что на них можно построить. По сути, это означает, что в разных регионах города или поселка будут разные правила, касающиеся того, что можно и что нельзя строить.Пункты, которые регулируются зонированием, включают:

• Тип использования: К какой категории должна принадлежать разработка. Наиболее распространены жилые (дома, квартиры) коммерческие (магазины, рестораны) и промышленные (заводы, порты).
• Плотность: Сколько юнитов можно построить на данном участке. Обычно применяется в жилых помещениях.
• Отношение площади: Определяет, какая часть подразделения может использоваться зданием. Для иллюстрации: дом площадью 1000 квадратных футов на участке площадью 2000 квадратных футов будет иметь FAR равный 0.50 (1000 разделить на 2000).
• Высота: Определяет высоту здания. Это можно сделать как по этажности, так и по футам.
• Отклонения: Определяет, какая часть буфера должна оставаться между зданием и линией собственности, особенно спереди, сбоку и сзади. Чтобы проиллюстрировать, смещение зонирования может потребовать 20 футов от улицы до передней части здания, 10 футов от линии собственности до сторон здания и 15 футов от линии собственности до задней части здания.
• Парковка: Определяет, сколько парковочных мест должен предоставить застройщик в рамках проекта. В жилых помещениях это зависит от количества домов или квартир. При коммерческом и промышленном использовании он регулируется площадью здания в квадратных футах.

Ничто в Лос-Анджелесе не осталось незатронутым зонированием. Из Заполните больше, если я думаю, что он должен быть больше похож на исходную страницу.

Основные типы зонирования в городе классифицируются как R, C и M, которые соответствуют жилым, коммерческим и промышленным (где M означает производство).Кроме того, будет добавлен суффикс высоты для обозначения района высоты (который определяет, насколько высоким и большим может быть здание в этой зоне). Например, район с кодом R1-2 будет означать, что участок находится в зоне R1 и высотном районе 2.

Жилые зоны

Жилые зоны Лос-Анджелеса можно разделить на два основных типа: односемейные и многосемейные.

Как следует из названия, строительство односемейного жилья ограничено одним домом на участок.Если лот достаточно большой, он может быть разделен на более мелкие части, чтобы можно было построить несколько домов (которые удовлетворяют минимальному размеру участка). Этот процесс подразделений означает создание пригородных частей Лос-Анджелеса, а термин подразделений — новые жилые комплексы.

Как и в фильмах, зонирование на одну семью является наиболее распространенным типом зонирования в Лос-Анджелесе. И наиболее распространенным типом этого является зонирование R1, которое определяет минимальный размер участка в 5000 квадратных футов (SF).Подавляющее большинство односемейных кварталов, не расположенных на холмах Лос-Анджелеса, зонируются по R1.

Другими частыми типами односемейных зон в Лос-Анджелесе являются RA (жилое сельское хозяйство) и RE (жилая застройка). В зонах РА выдано 17 500 земельных участков и разрешено ограниченное сельское хозяйство. Зоны RE можно найти в пяти зонах: RE9, RE11, RE15, RE20 и RE40, причем число означает минимальный размер лота в тысячах квадратных футов (SF). Чтобы проиллюстрировать, RE20 требует минимум 20 000 лотов SF.Для всех односемейных зон в Лос-Анджелесе требуется как минимум 2 крытых парковочных места.

Изображение ниже представляет собой обобщенную карту зонирования Лос-Анджелеса — щелкните, чтобы увеличить. Все, что выделено желтым, — это зона R1 или RE, а все, что светло-зеленое, — это зона RA.

Как уже упоминалось ранее, в Лос-Анджелесе почти полностью преобладает односемейное жилье, особенно в Вестсайде, в долине и на северо-востоке Лос-Анджелеса. В этих областях продолжается борьба за развитие и вытеснение.В более зажиточных желтых и светло-зеленых районах жилья с фиксированной арендной платой практически нет. Эти районы сыграли непропорционально большую роль в обострении жилищного кризиса, поставив под угрозу большую часть городских земель. Путь к выходу из жилищного кризиса начинается с масштабного изменения этих зон.

Следующее место, на котором стоит сосредоточиться, — это многосемейные зоны в Лос-Анджелесе, обозначенные оранжевым цветом. Здесь разрешено строительство квартир. Большинство многосемейных зон классифицируются как RD, R3, R4 и R5 в порядке увеличения плотности.В этих районах плотность определяется минимальной площадью участка на квартиру. Это приводит к шести уровням RD (Ограниченная плотность), RD6, RD5, RD4, RD3, RD2 и RD1.5, с числом, соответствующим минимальной площади участка на квартиру в тысячах квадратных футов. Например, RD2 требует 2000 SF земельного участка на квартиру. R3 требует 800 SF на квартиру, R4 требует 400 SF, а R5 требует 200 SF.

RD являются наиболее распространенными многосемейными зонами в Лос-Анджелесе, за ними следует R3. Вот где на карте находится апельсин.R4 обычно находится в таких районах, как Корейский квартал, Голливуд, Северный Голливуд и Пальмы. R5 находится почти исключительно в центре города и вдоль каньона Кондо на Уилшире. Для всех многосемейных зон требуется парковка из расчета 1 место на студию, 1,5 места на квартиру с 1 спальней и 2 места на квартиру с 2 и более спальнями.

Чтобы получить представление о том, как они выглядят, зоны RD обычно выглядят как очень маленькие многоквартирные дома или небольшие участки земли. Зоны R3 выглядят как дингбаты. Зоны R4 выглядят как подиумы. R5 позволяет многоэтажки.

Подавляющее большинство жилых зон города расположены в высотных районах 1, 1L, 1VL и 1XL, где L означает низкий, VL — очень низкий, а XL — очень низкий. Для всех зон это означает максимальное значение FAR, равное 3. Для односемейных зон, RD и R3, эти зоны допускают изменение высоты от 30 футов в районе 1XL до 45 футов в районе 1. R4 и R5 варьируются от 30 ‘в 1XL до безлимитного в 1.

Высотные районы 2, 3 и 4 допускают большую высоту и большую ДАЛЬНОСТЬ, но не большую плотность с точки зрения количества квартир.Эти районы обычно ограничены такими местами, как Даунтаун и Голливуд.

В разных местах будут разные факторы, ограничивающие степень развития. Для иллюстрации: участок в 5000 кв. Футов в зоне R4-1 теоретически не имеет ограничений на высоту здания. При этом на этом участке можно разместить только 12 квартир, и максимальное значение FAR составляет 3,0. В результате максимальный размер здания составит 15 000 SF, что соответствует двенадцати 1 250 квартирам SF.

При этом, лот в 6000 SF в зоне RD2-1 может иметь FAR равный 3.0, что позволит построить до 18 000 SF строительной площади. Однако на таком участке можно будет разместить только 3 квартиры, а 6000 квартир SF можно увидеть нечасто. Если бы участок был 50 футов в ширину и 120 футов в глубину, площадь здания, доступная после устранения провалов, составила бы всего около 3000 квадратных футов. Чтобы получить здание SF на 18000, вам нужно будет построить 6 этажей, но максимальная допустимая высота составляет 45 футов — этого хватит примерно на 4 этажа. Этот участок ограничен плотностью и высотой, но не FAR.

Дополнительные устройства разработки (ADU) в последнее время стали горячей темой в мире жилищного строительства.С момента их экспансии в Лос-Анджелес, ADU разрешены в собственности, расположенной в зонах RA, R-1, R-2, R-3, R-4, A-1 или A-2 (а также в любой другой зоне, которая допускает одиночные семейные резиденции по праву). С 2020 года ADU также разрешены на многосемейных зонированных участках.

Есть также большое количество менее известных типов зонирования. РС обозначает односемейную загородную жилую зону, RU

Посмотрите, где доступны ADU для разработки

• RS
• RU
• RZ
• RW1
• R2
• РМП
• RW2
• RAS3
• RAS4

Теперь мы знаем, как зонируются участки под застройку.Но как точно узнать, как следует распределять предложение на строительство нового жилья?

Здесь вступает в силу процесс RHNA.

RHNA, также известное как Распределение региональных жилищных потребностей и Жилищный элемент, — это мандат штата Калифорния, который определяет, как города штата должны планировать жилищные потребности жителей независимо от их уровня доходов. Это достигается путем учета прогнозируемого роста домохозяйств, будущей потребности в вакантных площадях и потребности в замене для определения существующей потребности в жилье и доли прироста жилья.Например, RHNA экспортировала Лос-Анджелес, чтобы утвердить 36 779 единиц с очень низким, низким и умеренным доходом с 2013 по 2021 год, но проштамповала только 7 283 единицы!

Хотя городам предписано строить больше жилья, до принятия недавно принятого в Калифорнии законопроекта SB35 не было механизма принуждения. Что еще хуже, от городов, которые «расширили» свои возможности для того, что они уже зонировали, не требовалось вносить какие-либо изменения в таких районах, даже если они были экономически процветающими и близкими к центрам занятости / транзиту.В дальнейшем методологию RHNA следует обновить, чтобы увеличить пропускную способность зон для исключительных территорий и меньше полагаться на местные ресурсы.

Коммерческие зоны

Помимо жилых зон, в Лос-Анджелесе имеется коммерческих зон , предназначенных для районов, где сосредоточены такие предприятия, как рестораны, магазины и офисы. Их можно найти в полосах вдоль основных бульваров и деловых районов города, таких как Даунтаун, Голливуд, Сенчури-Сити, Плайя-Виста и Миракл-Майл.

В Лос-Анджелесе существует семь рекламных роликов (CR, C1, C1.5, C2, C4, C5 и CM), но C2 является наиболее распространенным. В дополнение к разрешению коммерческого использования, C2 по умолчанию разрешает R4, что означает, что на торговых бульварах города можно строить квартиры с плотностью 400 SF земельного участка на квартиру.

Это был фантастический способ обеспечить более плотную жилую застройку вдоль торговых бульваров, которые обычно объединяются в хорошие транспортные коридоры. Но в 1980-х годах инициатива голосования, известная как Prop U, сократила допустимый FAR в зоне C2 с 3.От 0 до 1,5. Поскольку большое количество этих объектов недвижимости уже построено с коммерческим использованием и FAR от 0,5 до 1,0, строительство квартир в зоне C2 больше не является рентабельным. Таким образом, эти лоты ограничены FAR.

Лос-Анджелес создал две новые зоны, RAS3 и RAS4, которые можно использовать на торговых бульварах и помочь решить проблемы, вызванные Prop U. Такие зоны соответствуют той же самой плотности, разрешенной R3 и R4, и имеют максимум FAR 3.0, но разрешение на смешанное использование за счет разрешения коммерческого использования на первом этаже.При этом зоны RAS3 и RAS4 очень редки.

Производственные зоны

Промышленные предприятия расположены в производственных зонах , выделенных серым цветом на приведенной выше карте. В целях логистики они обычно сосредоточены в промышленном районе недалеко от центра города и вдоль грузовых железнодорожных линий. С упадком тяжелой промышленности в городе эти зоны стали домом для легкой промышленности и коммерческого использования. Общие зоны M (M1 и M2) разрешают использование зоны C2, что означает, что там можно строить офисы и магазины.При этом использование в жилых помещениях запрещено в зонах M. Для иллюстрации: Warner Center находится в зоне M.

Иногда высказывалась обеспокоенность тем, что разрешение коммерческой застройки в зонах M приведет к разрушению промышленной базы рабочих мест в городе.